Получить ключи и открыть дверь своей новой квартиры это радость. Но радость быстро тускнеет, если через месяц выясняется, что окно дует, стяжка трещит, а в ванной пахнет сыростью. Приёмка это ваш единственный шанс зафиксировать недостатки до того, как вы подпишете передаточный акт. В Кронштадте у покупателя есть свои особенности, о которых лучше знать заранее. Ниже подробный разбор: что взять с собой, на что смотреть в комнатах, как вести себя с представителем застройщика и какие вопросы закрыть до подписания бумаг. Материал построен так, чтобы вы могли идти по пунктам прямо на объекте.
Подготовьтесь до выезда на объект
Приёмка начинается задолго до того, как вы переступите порог. Сначала перечитайте свой ДДУ. Найдите раздел, где описан объект: количество комнат, наличие отделки, комплектация. Отдельно посмотрите, что именно застройщик обязан передать вам по договору: только стены и стяжку или уже готовый ремонт с плиткой и сантехникой. От этого зависит глубина проверки.
Сверьте адрес и почтовый номер квартиры в договоре с тем, что вам сообщили в уведомлении о готовности. Расхождения бывают, и лучше выяснить их до выезда. Если получили уведомление, посмотрите дату: с этого момента у вас есть ограниченный срок на осмотр. Точную длительность смотрите в своём договоре, не полагайтесь на общие представления.
Возьмите с собой паспорт и документ, подтверждающий право на осмотр. Если вы покупали в ипотеку, уточните у своего банка, нужен ли представитель кредитной организации на приёмке или достаточно вашего присутствия. Некоторые банки требуют, чтобы квартира была принята до выдачи денег застройщику, и это влияет на порядок действий.
Заранее договоритесь со специалистом по приёмке, если планируете его пригласить. Хороший техник приезжает со своим оборудованием и знает типовые дефекты. Уточните, включён ли в услугу фотоотчёт и письменное заключение. Если решите проверять самостоятельно, подготовьте инструменты.
совет. Возьмите с собой блокнот и ручку: фиксировать недостатки на месте удобнее, чем запоминать. Фотографируйте каждый дефект с привязкой к месту: общий план комнаты, затем крупный план проблемы.
Что положить в сумку: фонарик, рулетку, уровень, отвес, маленький мяч или шарик, лист бумаги, зажигалку, влажные салфетки, тестер для розеток, зарядку для телефона. Список не длинный, но каждый предмет пригодится.
Как вести себя с представителем застройщика
Осмотр проходит в присутствии сотрудника застройщика. Он не ваш враг, но и не ваш союзник: у него задача принять объект с минимальным числом замечаний. Держитесь спокойно и деловито. Не спорьте эмоционально, фиксируйте факты.
Ведите себя так: увидели дефект, показали представителю, записали в акт. Если сотрудник говорит, что это мелочь и не стоит записывать, настаивайте на своём. Акт осмотра это ваш документ. В нём перечисляются все выявленные недостатки, и именно на его основании вы потом требуете устранения. Чем подробнее список, тем лучше.
Не подписывайте передаточный акт до того, как осмотрите всё. Давление бывает разным: кто-то торопится, кто-то намекает, что без подписи ключи не отдадут. Порядок обычно такой: сначала осмотр и фиксация замечаний, потом подписание. Если вам предлагают подписать акт сразу, попросите время на осмотр. Это ваше право.
Если представитель отказывается вносить замечание в акт, запишите его в свой экземпляр и укажите, что сотрудник отказался. Сделайте фото записи. Такой документ пригодится, если дело дойдёт до спора.
проверьте. Убедитесь, что в акте осмотра есть дата, ваша подпись и подпись представителя. Без подписи сотрудника документ слабее, но не выбрасывайте его: он подтверждает вашу позицию.
Проверьте документы и комплектность
Перед тем как идти в квартиру, попросите показать документы, которые относятся к дому и квартире. Вам нужны бумаги, подтверждающие ввод дома в эксплуатацию, и документ о том, что квартира передаётся именно вам. Проверьте, совпадают ли данные о квартире с договором: адрес, номер, площадь.
Отдельно уточните, какие документы вы получите после подписания акта. Вам понадобятся основания для регистрации права собственности. Спросите, кто и когда подаёт документы в ЕГРН, какие бумаги вы подписываете сами. Если регистрацию берёт на себя застройщик, зафиксируйте это письменно.
Спросите про управляющую компанию. Вам важно понять, кто будет обслуживать дом с первого дня, как называется УК, где её офис, как передаются показания счётчиков. Эти сведения понадобятся сразу после приёмки.
Проверьте комплектность. У вас должны быть ключи от входной двери, ключи от почтового ящика, если он есть, и документы на установленное оборудование: счётчики, фильтры, домофон. Если по договору предусмотрена отделка, уточните, где гарантийные документы на материалы и технику.
Осмотрите подъезд и путь к квартире
Начните осмотр с дороги к дому. Так вы увидите то, с чем будете сталкиваться каждый день. Изучите входную группу: как открывается дверь, есть ли доводчик, работает ли домофон. Проверьте освещение в подъезде и на лестнице.
Посмотрите на лестничные марши и площадки: нет ли трещин, сколов, следов протечек. Откройте окно на лестничной клетке, если оно есть: проверьте, как оно закрывается и не дует ли. Загляните в лифт, если он есть: работает ли кнопка вызова, горит ли свет, нет ли посторонних звуков при движении.
Принюхайтесь. Сырость, запах канализации или гари это сигнал разобраться, откуда они идут. Спросите, как устроена вентиляция в подъезде и куда выходят воздуховоды.
совет. Пройдите путь от входной двери до лифта и обратно с закрытыми глазами мысленно: где темно, где скользко, где неудобно. Это поможет задать представителю застройщика конкретные вопросы.
Подберём квартиру под ваш бюджет
Оставьте телефон. Пришлём подходящие варианты в WhatsApp или Telegram.
Входная дверь и прихожая
Начните с двери. Откройте и закройте её несколько раз: она должна ходить плавно, без рывков и скрипа. Проверьте замки: каждый должен работать от своего ключа, без заеданий. Посмотрите на зазоры между дверью и коробкой: они должны быть равномерными. Уплотнитель по периметру должен прилегать плотно.
Проверьте, как дверь держит тепло. Приложите ладонь к стыкам, пройдитесь по периметру. Если чувствуете сквозняк, отметьте это. Осмотрите покрытие двери: нет ли царапин, вмятин, следов монтажа.
В прихожей изучите стены и потолок. Ищите трещины, пятна, следы ремонта. Проверьте пол: нет ли перепадов высот. Приложите уровень к полу в нескольких местах. Походите по комнате, послушайте, не скрипит ли покрытие, не прогибается ли.
Проверьте электрощит, если он в прихожей. Откройте дверцу, посмотрите на автоматы. Проверьте, подписаны ли они. Включите и выключите свет в прихожей, проверьте выключатели. Если есть звонок, нажмите кнопку.
Комнаты: стены, потолок, пол, окна
В каждой комнате действуйте по одной схеме. Сначала стены: осмотрите их при дневном свете и с фонариком. Ищите трещины, особенно в углах и над проёмами. Проверьте вертикальность стен уровнем в нескольких местах. Если стена отклонена, отметьте это.
Потолок: посмотрите на стыки плит, если они видны. Проверьте, нет ли пятен, которые могут говорить о протечках. Если потолок натяжной, проверьте, ровно ли он натянут, нет ли провисаний и складок.
Пол: пройдитесь по всей площади, послушайте скрипы. Проверьте уровень в нескольких точках. Если пол с покрытием, посмотрите на стыки: они должны быть ровными, без зазоров. Проверьте, нет ли вздутий и отслоений.
Окна: откройте и закройте каждую створку. Проверьте, как работает ручка, нет ли люфта. Посмотрите на уплотнитель: он должен быть целым, без разрывов. Проверьте, не дует ли из-под створки. Для этого закройте окно и проведите рукой по периметру. Если чувствуете поток воздуха, отметьте.
Проверьте стеклопакет: нет ли трещин, сколов, следов герметика внутри. Посмотрите на откосы: они должны быть ровными, без щелей. Проверьте подоконник: он должен быть закреплён, без шатания.
совет. Возьмите с собой лист бумаги. Зажмите его створкой окна и попробуйте вытянуть. Если лист выходит легко, уплотнение прилегает плохо.
Проверьте балкон или лоджию, если они есть. Посмотрите на ограждение: оно должно быть крепким, без люфта. Проверьте пол: нет ли луж, трещин. Посмотрите на стены и потолок. Если есть остекление, проверьте его так же, как окна в комнате.
Кухня и ванная: вода, вентиляция, электрика
На кухне начните с вентиляции. Поднесите лист бумаги к вентиляционной решётке. Если лист прилипает, тяга есть. Если нет, отметьте это. Проверьте, как работает вытяжка, если она установлена.
Проверьте воду. Откройте кран холодной и горячей воды. Посмотрите на напор, проверьте, нет ли ржавчины и постороннего запаха. Закройте кран и посмотрите, не подтекает ли он. Проверьте гибкие подводки: они должны быть без следов влаги.
Осмотрите раковину и мойку: нет ли сколов, трещин, следов герметика. Проверьте, как работает слив: наберите воду и спустите, посмотрите, не подтекает ли под мойкой.
В ванной проверьте то же самое. Особое внимание уделите герметизации стыков между ванной и стеной, между плиткой и полом. Если плитка есть, простучите её: глухой звук говорит о пустотах. Проверьте, нет ли сколов и неровных швов.
Проверьте электрику. Возьмите тестер и проверьте каждую розетку. Проверьте, работает ли освещение. Посмотрите на автоматы в щите: они должны быть подписаны. Проверьте, нет ли следов перегрева на проводах.
Проверьте счётчики воды и электричества. Запишите их показания. Убедитесь, что они работают: откройте воду и посмотрите, крутится ли счётчик. Проверьте, есть ли пломбы.
Проверьте канализацию. Наберите воду во все сантехнические приборы и спустите. Послушайте, нет ли бульканья и посторонних звуков. Проверьте, нет ли запаха из сливных отверстий.
проверьте. Возьмите с собой маленький мяч или шарик. Положите его на пол в ванной и на кухне: если он катится в сторону, значит, есть уклон. Это поможет понять, куда будет уходить вода при протечке.
Что проверить в самом доме и во дворе
Выйдите из квартиры и осмотрите дом снаружи. Посмотрите на фасад: нет ли трещин, следов протечек, отслоений. Проверьте, как выглядит входная группа: нет ли сколов на ступенях, работает ли освещение.
Изучите двор. Отметьте то, что важно именно вам. Есть ли места для парковки, как организован проезд, есть ли площадки для детей, места для мусора. Пройдите по двору и отметьте, что видите.
Проверьте, как работает домофон и калитка. Откройте и закройте их несколько раз. Посмотрите, нет ли проблем с запирающим устройством.
Спросите у представителя застройщика, кто отвечает за двор и как будет организовано обслуживание. Уточните, где находятся мусорные контейнеры и как часто их вывозят.
Оформите замечания и подпишите акт
После осмотра у вас на руках должен быть список замечаний. Каждое замечание формулируйте конкретно: укажите комнату, створку окна, неплотное прилегание, продувание из-под уплотнителя. Чем точнее формулировка, тем проще устранить дефект.
Попросите представителя застройщика внести все замечания в акт осмотра. Проверьте, что каждое замечание записано. Если сотрудник отказывается вносить какое-то замечание, запишите его в свой экземпляр и укажите, что представитель отказался.
Не подписывайте передаточный акт, пока не убедитесь, что все замечания зафиксированы. Если вам предлагают подписать акт с условием, что недостатки устранят позже, уточните сроки и порядок. Зафиксируйте договорённости письменно.
После подписания акта у вас должны остаться: ваш экземпляр акта осмотра с замечаниями, копия передаточного акта, документы на квартиру, ключи. Проверьте, что все ключи работают.
совет. Сфотографируйте подписанные документы сразу после подписания. Так у вас будет доказательство того, что было зафиксировано в момент приёмки.
Частые вопросы
Что делать, если застройщик торопит с подписанием акта?
Не подписывайте документ, пока не осмотрите квартиру. Скажите, что вам нужно время на осмотр. Если сотрудник настаивает, попросите его зафиксировать отказ в письменном виде. Ваше право осмотреть объект до подписания никто не отменяет.
Можно ли пригласить специалиста по приёмке?
Да. Специалист поможет найти дефекты, которые вы рискуете пропустить. Уточните заранее, какие инструменты он привезёт и что будет в отчёте. Если специалист не может приехать, попросите его провести консультацию по видеосвязи.
Что делать, если дефекты не устранили в срок?
Зафиксируйте, что недостатки остались. Напишите претензию застройщику с описанием дефектов и требованием устранить их. Сохраните копию претензии и подтверждение отправки. Если ситуация не меняется, обратитесь за юридической помощью.
Нужно ли проверять двор и подъезд, если я покупаю квартиру с отделкой?
Да. Двор и подъезд это часть вашей ежедневной жизни. Проверьте, как работает освещение, домофон, лифт. Посмотрите, как выглядит двор и есть ли места, которые вас смущают.
Какие документы забрать после приёмки?
Заберите свой экземпляр акта осмотра с замечаниями, копию передаточного акта, документы на квартиру и оборудование. Проверьте, что у вас есть ключи от всех дверей. Уточните, какие документы понадобятся для регистрации права собственности.
Если вы ещё выбираете квартиру в Кронштадте и хотите пройти приёмку без сюрпризов, оставьте заявку на подбор квартиры на нашем портале. Мы поможем сравнить варианты и подготовиться к осмотру.