Вы получили ключи и впереди первый осмотр своей квартиры. От того, как пройдёт приёмка, зависит очень многое: придётся ли вам потом воевать с подрядчиками, сколько денег уйдёт на исправление чужих ошибок, когда вы реально сможете заехать. Разберём по шагам, как подготовиться, что смотреть и как фиксировать замечания, чтобы не остаться один на один с проблемами.
Подготовьтесь к приёмке заранее
Приёмка начинается за несколько дней до осмотра. Разберитесь в своих правах и соберите рабочий набор.
Сначала перечитайте свой ДДУ. Вы должны понимать, какую именно отделку обещали: черновая, чистовая, предчистовая. Посмотрите планировку, которая приложена к договору. Возьмите её с собой на осмотр: по ней проще проверять геометрию комнат и расположение мокрых зон.
Соберите инструменты. Вам понадобятся:
- рулетка длиной не меньше пяти метров;
- строительный уровень: пузырьковый и, если есть, лазерный;
- отвес или длинная ровная рейка;
- фонарик;
- маленький молоток или деревянный брусок;
- блокнот и ручка;
- телефон с камерой;
- малярный скотч или стикеры, чтобы помечать дефекты;
- перчатки.
Оденьтесь так, чтобы было не жалко испачкаться. Возьмите воду и заряженный пауэрбанк. Осмотр может затянуться на несколько часов.
Запишитесь на приёмку заранее и уточните, сколько времени вам дадут. Спросите, можно ли прийти с независимым специалистом. Такой человек стоит денег, но часто окупает расходы уже на первом осмотре: он видит то, что глаз новичка пропускает.
Проверьте документы и право осматривать
До осмотра квартиры посмотрите на бумаги, которые вам покажут. Вам нужно понимать, что дом введён в эксплуатацию и что у вас есть основания принимать квартиру.
Попросите показать разрешение на ввод дома. Сверьте адрес и номер дома. Убедитесь, что квартира в этом доме действительно ваша: проверьте выписку из ЕГРН. Если право ещё не зарегистрировано, уточните, на каком этапе регистрация и какие документы вы подпишете на приёмке.
Вам должны показать акт приёма-передачи. Не подписывайте его до осмотра. Сначала квартира, потом подпись. Если вам предлагают подписать акт до осмотра или вместе с осмотром, но без возможности указать замечания, вежливо откажитесь и попросите провести осмотр по правилам.
Спросите, кто будет присутствовать со стороны застройщика. Запишите имя и должность. Это пригодится, если спор дойдёт до переписки.
Проверьте, есть ли у вас на руках ключи от всех дверей и от почтового ящика. Спросите, где находится вводной щиток, где счётчики, как подаётся вода и электричество. Попросите показать, как работает домофон.
Начните с подъезда и общего имущества
Квартира начинается не с порога. Посмотрите, в каком состоянии подъезд, лестница, лифт, коридоры.
Изучите отделку мест общего пользования. Проверьте, работают ли лифты, нет ли следов протечек на потолке, не шатаются ли перила. Посмотрите, как устроен вход в подъезд: есть ли пандус, удобно ли заходить с коляской или с чемоданом.
Спуститесь в подвал и найдите место, где проходят коммуникации. Спросите, где отключается вода и электричество в вашей квартире. Уточните, куда звонить при аварии и как работает управляющая компания.
Осмотрите придомовую территорию. Проверьте, как организован вход во двор, есть ли освещение, куда выходит мусорная площадка, как устроены парковки. Не полагайтесь на чужие слова: пройдитесь сами и посмотрите, что вам важно. Если у вас есть машина, проверьте, где вы будете её ставить и как выезжать утром. Если вы гуляете с ребёнком, посмотрите, где гулять и безопасно ли там. Если вы ездите на общественном транспорте, пройдите маршрут до метро и обратно в разное время суток.
Стены, потолок и пол: геометрия и отделка
Зайдите в квартиру и не спешите радоваться. Сначала общее впечатление, потом детали.
Проверьте входную дверь. Она должна открываться и закрываться без усилий, не заедать, не скрипеть. Посмотрите уплотнитель, замки, глазок. Закройте дверь и проверьте, нет ли щелей между полотном и коробкой. Если дверь металлическая, проверьте, не шатается ли она, ровно ли стоит.
Пройдите по комнатам и проверьте геометрию. Приложите уровень к стенам в нескольких местах. Проверьте углы: они должны быть прямыми, без завалов. Измерьте рулеткой ширину и длину комнат и сравните с планировкой. Разница может быть, но она должна быть небольшой и объяснимой.
Проверьте стены на трещины, пятна, следы протечек. Постучите по штукатурке: глухой звук означает пустоты под слоем. Если стены окрашены, посмотрите при дневном свете и с фонариком: так видны неровности и подтёки. Если стены оклеены обоями, проверьте стыки и пузыри.
Проверьте потолок. Посмотрите на следы протечек, трещины, неровности. Если потолок натяжной, проверьте, нет ли провисаний и повреждений. Если потолок бетонный, проверьте, нет ли перепадов по высоте.
Проверьте пол. Пройдитесь по всей площади. Пол не должен скрипеть, прогибаться, иметь перепадов. Приложите уровень: перепад по длине комнаты должен быть незаметным. Проверьте стыки плитки или ламината. Если плитка, постучите по ней: пустой звук говорит о плохом сцеплении с основанием.
Проверьте пороги и стыки между комнатами. Двери должны открываться и закрываться без заеданий. Проверьте, нет ли щелей между дверным полотном и коробкой, ровно ли установлены наличники.
Подберём квартиру под ваш бюджет
Оставьте телефон. Пришлём подходящие варианты в WhatsApp или Telegram.
Окна, балкон и наружные стены
Окна и балкон это места, где чаще всего всплывают проблемы. Проверьте их внимательно.
Откройте и закройте каждую створку. Они должны двигаться плавно, без рывков, плотно прилегать к раме. Проверьте ручки: они должны поворачиваться легко и фиксироваться. Посмотрите на уплотнитель: он должен быть целым, без разрывов и зазоров.
Проверьте стеклопакеты. На стекле не должно быть трещин, сколов, царапин. Посмотрите на герметик по краям стеклопакета: он должен быть ровным, без разрывов. Если есть сомнения, посмотрите на стекло под углом к свету: так видны мелкие дефекты.
Проверьте откосы и подоконники. Они должны быть ровными, без щелей, с аккуратной отделкой. Проверьте, нет ли следов протечек на откосах и на стене под окном.
Выйдите на балкон или лоджию. Проверьте ограждение: оно должно быть крепким, без шатания. Посмотрите на пол: нет ли луж, трещин, перепадов. Проверьте, как устроен слив воды. Если балкон остеклён, проверьте створки так же, как окна.
Посмотрите на наружные стены изнутри. Проверьте, нет ли мокрых пятен, плесени, следов промерзания. Если есть возможность, посмотрите на фасад с улицы: нет ли трещин и отслоений.
Вода, канализация и отопление
Сантехника это зона, где ошибки стоят дорого. Проверьте всё, что связано с водой.
Откройте краны в ванной и на кухне. Проверьте, есть ли вода, как она идёт, нет ли ржавчины и запаха. Проверьте напор: он должен быть ровным, без скачков. Посмотрите на смесители: они должны быть закреплены, не шататься, не подтекать.
Проверьте слив. Наберите воду в раковину и в ванну, затем откройте слив. Вода должна уходить быстро, без бульканья и засоров. Проверьте, нет ли протечек под раковиной и под ванной.
Если в квартире установлены счётчики, проверьте их работу. Откройте воду и посмотрите, крутится ли счётчик. Запишите показания на момент приёмки.
Проверьте отопление. Посмотрите на радиаторы: они должны быть закреплены, без подтёков. Откройте краны и проверьте, нагреваются ли батареи. Если на улице тепло, проверьте, работает ли система в принципе: спросите, как её запускают и когда.
Проверьте вентиляцию. Поднесите лист бумаги к вентиляционной решётке. Если лист прилипает, тяга есть. Если нет, проверьте, нет ли засора. Если вентиляция плохая, это повод для замечания.
Проверьте полотенцесушитель. Он должен быть закреплён, без протечек. Проверьте, нагревается ли он.
Электрика и слаботочные системы
Электрику проверяйте особенно внимательно: ошибки здесь опасны.
Найдите вводной щиток. Посмотрите, сколько в нём автоматов, подписаны ли они. Проверьте, работают ли автоматы: включите и выключите каждый. Убедитесь, что при выключении света в комнате гаснет именно эта комната.
Проверьте розетки и выключатели. Возьмите с собой небольшой прибор для проверки розеток или зарядку от телефона. Проверьте каждую розетку: есть ли напряжение, нет ли искр, не шатается ли она в стене. Проверьте выключатели: они должны щёлкать чётко, без заеданий.
Посмотрите на проводку. Если она открыта, проверьте, нет ли повреждений изоляции. Если проводка скрыта, проверьте, нет ли следов штробления в неожиданных местах. Спросите, где проходит кабель и где можно сверлить стены.
Проверьте слаботочные системы. Посмотрите, есть ли выводы для интернета и телевидения, работают ли они. Проверьте домофон и звонок. Если есть пожарная сигнализация, проверьте, работает ли она.
Вентиляция, шумоизоляция и микроклимат
Эти вещи не видны сразу, но именно они определяют, как вы будете жить.
Проверьте вентиляцию во всех комнатах. Поднесите лист бумаги к решётке и посмотрите, держится ли он. Если тяги нет, спросите, почему. Если вентиляция работает плохо, в квартире будет душно и сыро.
Проверьте шумоизоляцию. Закройте окна и прислушайтесь. Если слышно улицу, проверьте, как работает шумоизоляция в закрытом состоянии. Послушайте, слышно ли соседей. Если слышно, это повод для замечания. Проверьте, нет ли сквозняков из окон и дверей.
Проверьте, как работает отопление в разных режимах. Если есть кондиционер, проверьте, работает ли он. Если есть система вентиляции, проверьте, как она управляется.
Принюхайтесь. Если в квартире пахнет сыростью или химией, проверьте, нет ли плесени и следов протечек. Если пахнет газом, немедленно сообщите об этом.
Как фиксировать замечания и что делать дальше
Замечания нужно фиксировать сразу и правильно. От этого зависит, как быстро их исправят.
Записывайте каждое замечание в акт. Указывайте место, что именно не так и что вы хотите исправить. Фотографируйте каждый дефект. Помечайте дефекты на плане квартиры. Если есть возможность, снимайте видео.
Не подписывайте акт, если в нём не указаны ваши замечания. Если вам предлагают подписать акт без замечаний, откажитесь. Если замечания есть, но их не хотят вносить, напишите их сами и попросите поставить подпись. Если отказываются, отправьте замечания письмом или через официальный канал связи.
После приёмки у вас есть время на устранение замечаний. Уточните, сколько времени даётся на исправление. Следите за сроками. Если замечания не исправляют, напоминайте о себе письменно.
Когда замечания исправлены, проведите повторную приёмку. Проверьте те же места, которые вызывали вопросы. Если всё в порядке, подписывайте акт.
Если вы не хотите ждать исправлений, можно принять квартиру с замечаниями и исправить их самостоятельно, а потом требовать компенсацию. Но это сложнее: придётся доказывать, что дефекты были до приёмки. Лучше фиксировать всё сразу.
Частые вопросы
Что взять с собой на приёмку квартиры?
Возьмите рулетку, уровень, отвес, фонарик, молоток, блокнот, ручку, телефон с камерой, малярный скотч или стикеры, перчатки. Оденьтесь так, чтобы было не жалко испачкаться. Возьмите воду и заряженный пауэрбанк.
Можно ли прийти на приёмку с независимым специалистом?
Да, можно. Такой специалист стоит денег, но часто окупает расходы: он видит дефекты, которые новичок пропускает. Уточните заранее, пустят ли его на объект.
Что делать, если застройщик не хочет вносить замечания в акт?
Не подписывайте акт. Напишите замечания сами и попросите поставить подпись. Если отказываются, отправьте замечания письмом или через официальный канал связи. Сохраните копию.
Сколько времени даётся на исправление замечаний?
Срок зависит от договора и характера дефектов. Уточните его на приёмке и зафиксируйте письменно. Следите за сроками и напоминайте о себе письменно.
Можно ли принять квартиру с замечаниями и исправить их самому?
Да, можно. Но тогда придётся доказывать, что дефекты были до приёмки. Лучше фиксировать всё сразу и требовать исправления. Если решите исправлять сами, сохраните все чеки и фотографии.
Если вы хотите пройти приёмку спокойно и с поддержкой, оставьте заявку на подбор квартиры на нашем портале. Мы поможем выбрать объект, подскажем, на что смотреть, и подскажем, как подготовиться к приёмке.