Вы покупаете четырёхкомнатную квартиру в новостройке у метро Горный институт и хотите сдавать её в аренду. Задача понятная, но ошибок на этом пути много. Кто-то переплачивает за лишние метры, кто-то берёт квартиру с планировкой, которую трудно сдать, кто-то забывает проверить, как дом будет управляться после сдачи. Ниже разбор по шагам: что смотреть, что спрашивать и что фиксировать в договоре, чтобы покупка работала на вас.
Сначала определитесь с портретом арендатора
Четырёхкомнатная квартира нужна разным людям по разным причинам. Семья с детьми ищет место, где всем хватит комнат и не придётся делить одну ванную на всех. Компания взрослых людей или родственники, живущие вместе, ищут комнаты примерно равного размера и большую общую зону. Кто-то снимает четырёхкомнатную квартиру под кабинет или мастерскую. Есть и те, кто берёт жильё для нескольких сотрудников.
От портрета арендатора зависит очень многое. Семье важны комнаты под детские и спальни, кухня, где можно собраться всем вместе, место под коляску и хранение. Компании взрослых людей важнее равные комнаты и пара санузлов. Тем, кто работает из дома, нужна тихая комната под кабинет. Чем точнее вы представляете своего жильца, тем проще выбрать квартиру и не переплатить за то, что не нужно.
Запишите для себя несколько вопросов. Сколько человек будет жить в квартире чаще всего? Нужны ли им две ванные или хватит одной? Важна ли кухня-гостиная большого размера? Нужно ли место под рабочий стол? Есть ли у них машина? Эти ответы станут фильтром для просмотра вариантов.
Четыре комнаты бывают очень разными
Четырёхкомнатная квартира в новостройке не означает четыре одинаковые спальни. Планировки отличаются сильно. Бывает большая гостиная и три спальни поменьше. Бывает наоборот: четыре комнаты примерно одного размера и маленькая кухня. Бывает квартира с двумя санузлами, а бывает с одним. Бывает гардеробная, а бывает длинный тёмный коридор, который съедает полезное место.
Смотрите на пропорции. Комнаты, которые вы рассчитываете сдавать как спальни, должны вмещать кровать, шкаф и проход между ними. Общая зона должна собирать всех жильцов без толкучки. На кухне нужна рабочая поверхность помимо места под стол. Если в квартире один санузел на четверых или пятерых жильцов, это заметно сужает круг арендаторов.
Отдельно проверьте, как комнаты связаны между собой. Есть планировки, где одна комната проходная: чтобы попасть в неё, надо пройти через другую. Для семьи с маленькими детьми это неудобно. Для компании взрослых людей, которые живут вместе, иногда терпимо. Оценивайте планировку с точки зрения будущего жильца.
Проверьте сам дом и его будущее управление
Новостройка включает в себя подъезд, лифты, двор, парковку, мусорные площадки и общее имущество, которое кто-то должен содержать. До покупки выясните, кто будет управлять домом после сдачи, как устроена охрана, как организован доступ во двор и работает ли консьерж. Спросите, как будет устроена парковка: подземная, наземная, гостевая, платная или бесплатная. Для арендатора с машиной это важный пункт.
Посмотрите, как устроены входные группы и лифты. Четырёхкомнатную квартиру часто снимают семьи с детьми, которым нужна коляска. Проверьте, есть ли пандус или удобный подъём, широкие ли двери, хватает ли лифтов на количество квартир. Если лифтов мало на большой дом, утром будет очередь, и жильцы это заметят.
Спросите, как будет решаться вопрос с шумом и порядком во дворе. Кто отвечает за детскую площадку, за озеленение, за освещение? Как быстро управляющая компания реагирует на заявки? Проверить это заранее сложно, но можно поговорить с теми, кто уже живёт в соседних домах этого же застройщика, если такие есть. Их опыт скажет больше любых обещаний.
Смотрите на маршрут до метро
Метро Горный институт в названии темы звучит удобно, но важно понять, что значит близость к метро именно для вашего дома. Пройдите маршрут пешком сами. Ногами, в разное время дня. Утром посмотрите, сколько идти до входа в метро и нет ли на пути мест, где толпа или узкий тротуар. Вечером проверьте, как освещён маршрут.
Изучите переходы. Есть ли светофоры, удобные пешеходные дорожки, не нужно ли обходить длинный забор или стройку. Если маршрут до метро неудобен, арендаторы будут это учитывать, и квартира будет сдаваться медленнее или дешевле, чем аналогичные варианты рядом.
Проверьте, как добраться до остановок наземного транспорта и куда идут маршруты. Даже если метро близко, кому-то удобнее ехать на автобусе или троллейбусе. Посмотрите, как обстоят дела с выездом на машине: не упирается ли двор в узкую улицу, есть ли удобный поворот, как проходит маршрут в часы пик. Сделайте это в реальный день.
Подберём квартиру под ваш бюджет
Оставьте телефон. Пришлём подходящие варианты в WhatsApp или Telegram.
Что проверить вокруг дома своими глазами
Окрестности дома важны для арендатора не меньше самой квартиры. Пройдите вокруг дома и посмотрите, что находится рядом. Есть ли продуктовый магазин в пешей доступности, аптека, поликлиника, детский сад и школа, если вы рассчитываете на семьи с детьми. Есть ли места для прогулок, спортивная площадка, сквер. Есть ли кафе и другие точки притяжения, которые кому-то важны.
Не полагайтесь на чужие слова о районе. Прогуляйтесь утром и вечером, в будний день и в выходной. Посмотрите, насколько шумно во дворе, как ведут себя соседние дома, есть ли рядом стройка, которая будет идти ещё несколько лет. Проверьте, как обстоят дела с парковкой во дворе вечером: если всё занято, арендатор с машиной это почувствует сразу.
Отдельно оцените, что будет происходить вокруг через год и через два. Спросите, какие участки рядом ещё не застроены и что на них планируется. Посмотрите, есть ли поблизости пустыри, гаражи, склады, которые могут изменить обстановку. Если рядом планируется крупная стройка, стоит понять, как долго она будет идти и как это повлияет на шум и на дорожную ситуацию.
Доход считайте от худшего сценария
Четырёхкомнатная квартира это дороже в покупке и дороже в содержании. Прежде чем считать будущую аренду, посчитайте расходы, которые будут у вас как у собственника. Это плата за содержание дома и общее имущество, взносы на капитальный ремонт, налоги, страховка, возможные расходы на ремонт и замену техники. Прибавьте сюда простои между жильцами: квартира не сдаётся мгновенно, и какое-то время вы платите за неё без дохода.
Сравните свою квартиру с другими вариантами рядом. Посмотрите, что предлагают в соседних домах: сколько комнат, какая площадь, сколько санузлов, есть ли мебель и техника. Ваша квартира будет конкурировать с ними, и арендатор будет выбирать по совокупности условий. Если рядом много похожих квартир, выигрывает тот, у кого лучше состояние, удобнее планировка и понятнее условия.
Продумайте ремонт и мебель под сдачу
Четырёхкомнатная квартира требует больше мебели и техники, чем небольшая. Подумайте, что именно вы оставите жильцам. Кровати, шкафы, стол, диван, кухонный гарнитур, холодильник, плита, стиральная машина. Если санузлов два, техника удваивается. Заранее решите, что входит в аренду, а что жилец привозит своё, и закрепите это в договоре.
Отдельно продумайте хранение. В четырёхкомнатной квартире живёт много людей, и вещей у них много. Гардеробные, кладовки, антресоли, место под коляску и велосипед сильно повышают привлекательность квартиры. Если хранения мало, жильцы будут захламлять комнаты, и квартира будет выглядеть хуже.
Как выбрать квартиру и не пожалеть
Начните с того, что определите для себя обязательные условия и условия, которыми можно поступиться. Обязательные это то, без чего вы не станете покупать: количество санузлов, примерный размер комнат, наличие места под хранение, удобный маршрут до метро. Всё остальное это компромисс. Такой список не даст вам увлечься красивой картинкой и забыть о главном.
Приезжайте на просмотр в разное время. Утром посмотрите, как добираться, вечером посмотрите двор и освещение, в выходной посмотрите, как ведут себя соседние дома и окрестности. Задавайте вопросы тому, кто показывает квартиру, и записывайте ответы. Если вам что-то обещают, просите закрепить это в договоре. Обещания без записи в договоре не имеют силы.
Перед сделкой проверьте саму квартиру и дом. Убедитесь, что квартира не в залоге и не под арестом, что продавец имеет право её продавать. Проверьте, как оформлены права на квартиру и нет ли обременений. Если вы не уверены, что справитесь сами, привлеките юриста, который проверит сделку.
Частые вопросы
Как понять, сколько комнат реально можно сдать как спальни?
Посмотрите на размеры комнат и на то, как они связаны. Спальня это комната, где помещаются кровать, шкаф и проход между ними, и куда можно войти, не проходя через другую комнату. Если комната проходная или слишком маленькая, она скорее подойдёт под кабинет или кладовую. Считайте спальнями только те комнаты, которые действительно удобны для сна и хранения вещей.
Что важнее для арендатора: близость к метро или планировка?
И то и другое важно, но по-разному. Близость к метро влияет на то, сколько людей захотят смотреть квартиру. Планировка влияет на то, кто в ней согласится жить долго. Если маршрут до метро неудобен, поток желающих будет меньше. Если планировка неудачная, жильцы будут меняться чаще. Оценивайте оба фактора вместе с портретом своего арендатора.
Как проверить двор и окрестности, если я живу в другом районе?
Приезжайте несколько раз в разное время. Утром посмотрите маршрут до метро и загруженность дорог. Вечером посмотрите двор, парковку и освещение. В выходной посмотрите, как ведут себя окрестности. Поговорите с людьми во дворе, если получится. Пройдите вокруг дома пешком и отметьте, что находится рядом и что строится поблизости.
Нужно ли проверять управляющую компанию до покупки?
Да. Управляющая компания будет отвечать за общее имущество, за порядок во дворе и за реакцию на заявки. Узнайте, кто будет управлять домом, как устроена охрана и как быстро реагируют на обращения. Поговорите с жильцами соседних домов, если такие есть. Их опыт покажет, чего ждать от управления.
Что закрепить в договоре, чтобы не было сюрпризов?
Закрепите в договоре состав мебели и техники, условия оплаты, сроки, порядок возврата и то, кто оплачивает коммунальные услуги. Если вам что-то обещали при показе, попросите записать это в договор. Устные договорённости трудно доказать. Чем подробнее договор, тем меньше поводов для споров.
Если вы хотите подобрать четырёхкомнатную квартиру у метро Горный институт под сдачу в аренду, оставьте заявку на подбор квартиры на этом портале. Мы поможем сравнить варианты и выбрать тот, который будет работать на вас.