Вы покупаете квартиру в новостройке, чтобы сдавать её. Четыре комнаты в округе Северный. Задача непростая: такие квартиры реже берут в аренду, чем студии и однушки, а цена ошибки выше. Эта статья о том, как проверить всё самому, на месте и по открытым документам, и не попасть в неприятную историю. Конкретных адресов и названий здесь нет: район вы знаете лучше, а всё остальное научитесь проверять сами.
Сначала решите, кому вы сдаёте
Четырёхкомнатная квартира это не универсальный товар. Её берут семьи с детьми, иногда две семьи вместе, бывает, что делят между собой взрослые родственники. Реже её снимают под офис или под что-то ещё, и тут нужно смотреть на правила дома.
Прежде чем выбирать квартиру, ответьте себе на простой вопрос: кто ваш жилец. От этого зависит всё. Семье с детьми нужна инфраструктура рядом. Взрослым людям без детей важнее транспорт. Если вы рассчитываете на две семьи, проверьте, как квартира делится на зоны: есть ли отдельные санузлы, можно ли развести спальни по разным концам, не придётся ли ходить через чужую комнату.
Проверьте квартиру на месте. Возьмите с собой рулетку и пройдите по маршруту будущего жильца: от входной двери до каждой комнаты, до санузлов, до кухни. Запишите, где получается узко, где нет места под шкаф, где окно выходит на стену соседнего дома. Фотографии этого не покажут.
Проверьте сам дом
Новостройка может быть прекрасной внутри и неудобной снаружи. Пройдите дом целиком. Сколько подъездов, сколько квартир на этаже, сколько лифтов. Если лифтов мало, а квартир на этаже много, утром будет очередь. Зайдите в лифт, посмотрите, какой он по размеру: четырёхкомнатную квартиру будут обставлять мебелью, и крупные вещи должны проходить.
Спуститесь в паркинг или на парковку. Посчитайте места и прикиньте, сколько их приходится на квартиры. Спросите у управляющей компании, как распределяются места, можно ли арендовать место отдельно и сколько это стоит. Жильцу четырёхкомнатной квартиры машина почти наверняка нужна, иногда две.
Посмотрите на входные группы, на коридоры, на лестницы. Чисто ли там, горит ли свет, есть ли консьерж или охрана. Поговорите с людьми, которые уже живут в доме. Спросите, как работает управляющая компания, быстро ли реагируют на заявки, как обстоят дела с уборкой. Такой разговор даст вам честную картину повседневной жизни дома.
Изучите окружение своими ногами
Про округ Северный вы наверняка слышали разное. Проверяйте сами, не полагайтесь на чужие слова. Приезжайте в будний день утром и вечером, а также в выходной. Так вы увидите, как район живёт в разное время.
Пройдите от дома до ближайшей остановки транспорта и до станции метро, если она есть. Замерьте время на часах. Пройдите этот путь в час пик. Посмотрите, где переходят дороги, есть ли светофоры, оборудованы ли переходы. Если с детьми, пройдите до ближайшей школы и садика и посчитайте время пешком.
Посмотрите, что находится вокруг дома прямо сейчас. Пустырь рядом с новостройкой может остаться пустырём надолго, а может завтра превратиться в стройку. Спросите в местной администрации или посмотрите открытые карты, что разрешено строить на соседних участках. Это важнее, чем вид из окна сегодня.
Прогуляйтесь вечером. Послушайте, шумно ли. Посмотрите, освещены ли дворы и подходы к дому. Проверьте, есть ли во дворе места для детей, скамейки, озеленение. Всё это влияет на то, захотят ли жить здесь семьи.
Проверьте транспорт и дороги
Четырёхкомнатную квартиру часто снимают люди с машиной. Проверьте, как из района уехать на работу и вернуться вечером. Проедьте этот маршрут сами в час пик. Не верьте картам в спокойное время.
Посмотрите, сколько времени занимает выезд из двора. Бывает, что двор хорошо спроектирован, а выезд на дорогу один, и он всегда забит. Проверьте это утром. Потом проверьте вечером, как заезжать.
Если рядом есть крупные магистрали, замерьте уровень шума в квартире при закрытых окнах. Откройте окно и послушайте снова. Запишите, что слышно. Проветривание важно, и если с открытым окном жить невозможно из-за шума, жилец это заметит быстро.
Проверьте, как ходит общественный транспорт. Есть ли прямые маршруты в нужные части города, как часто ходят автобусы вечером. Если станция метро далеко, это не приговор, но это надо честно посчитать в минутах.
Подберём квартиру под ваш бюджет
Оставьте телефон. Пришлём подходящие варианты в WhatsApp или Telegram.
Посмотрите на планировку глазами жильца
Четыре комнаты это много пространства, но планировка бывает неудачной. Пройдите квартиру и задайте себе вопросы. Хватает ли санузлов на всех. Есть ли место под стиральную машину. Куда ставить холодильник. Где сушить бельё. Где хранить коляску и велосипеды.
Посмотрите на окна. В какие стороны они выходят. Сколько света в комнатах днём. Нет ли комнат без окон или с окнами в стену. Проверьте, как проветривается квартира: есть ли сквозное проветривание, работают ли вытяжки в санузлах и на кухне.
Проверьте высоту потолков рулеткой. Проверьте, как открываются окна, есть ли москитные сетки. Посмотрите на инженерные узлы: где счётчики, где стояки, легко ли к ним подойти. Всё это влияет на то, как жилец будет жить и как быстро вы найдёте нового, если текущий съедет.
Оцените, что придётся вложить до сдачи
Квартира в новостройке почти всегда требует вложений перед сдачей. Даже с отделкой от застройщика придётся что-то менять. Составьте список сами, пройдясь по квартире. Что нужно доделать, что переделать, что купить.
Посчитайте деньги на ремонт, на мебель, на технику, на мелкие вещи вроде светильников и карнизов. Не берите цифры из рекламы, посчитайте сами или попросите смету у подрядчика, которому доверяете. Заложите запас на неожиданности, они всегда есть.
Подумайте, какую отделку выбрать. Четырёхкомнатную квартиру снимают надолго, и жильцы хотят жить в нормальных условиях. Дешёвый ремонт придётся переделывать, а это снова деньги и время. Выбирайте так, чтобы через несколько лет не стыдно было показывать квартиру новому жильцу.
Проверьте документы и договор
Перед покупкой проверьте право собственности на квартиру. Посмотрите выписку из ЕГРН, которую продавец должен предоставить. Сверьте, что в ней указано, с тем, что вы видите на месте. Проверьте, нет ли обременений, арестов, залогов.
Проверьте, как оформлен дом: введён ли он в эксплуатацию, есть ли у него адрес. Проверьте, кто управляет домом и на каких условиях. Спросите, как начисляются платежи за содержание, что входит в тариф, есть ли долги по дому. Это важно, потому что жилец будет платить эти счета, и если они окажутся неподъёмными, вы потеряете арендатора.
Отдельно проверьте, как в доме относятся к аренде. Спросите у управляющей компании, есть ли ограничения, нужны ли согласования, как оформлять пропуска для жильцов. Уточните правила дома: можно ли держать животных, можно ли делать перепланировку, как обстоят дела с шумом.
В договоре аренды пропишите всё, что важно для вас. Срок, размер платежа, порядок оплаты коммунальных услуг, условия расторжения, ответственность за порчу имущества. Пропишите, кто делает текущий ремонт, кто платит за замену техники. Договор составляйте письменно и подписывайте с каждым жильцом.
Посчитайте экономику без иллюзий
Считайте не только цену покупки. Посчитайте, сколько вы потратите на ремонт, мебель и технику. Посчитайте, сколько будете платить за содержание квартиры, пока она пустует. Посчитайте налоги с аренды. Посчитайте, сколько времени квартира может простоять без жильца.
Оцените, сколько реально стоит аренда такой квартиры в этом месте. Не берите цифры с потолка. Посмотрите, за сколько сдают похожие квартиры рядом, поговорите с риелторами, которые работают в этом районе. Сравните со своими расходами.
Подумайте, что будет, если жилец съедет через полгода. Хватит ли у вас запаса, чтобы пережить простой. Сколько времени уйдёт на поиск нового. Это невесёлые расчёты, но они уберегут от разочарования.
Продумайте, как вы будете сдавать
Решите заранее, кто будет заниматься сдачей. Вы сами или помощник. Если сами, подготовьтесь: узнайте, как проверять жильцов, как составлять договор, как принимать показания счётчиков, как реагировать на поломки. Если помощник, выберите того, кому доверяете, и обсудите условия работы.
Подготовьте квартиру к показу. Уберитесь, проверьте, что всё работает, подготовьте документы на квартиру. Показ должен проходить быстро и спокойно. Жильцу важно увидеть, что квартира в порядке и что с вами можно иметь дело.
Договоритесь о том, как будете общаться с жильцом. Обсудите, как решать бытовые вопросы, кто платит за мелкий ремонт, как быстро вы реагируете на заявки. Чем яснее правила в начале, тем меньше проблем потом.
Частые вопросы
Как проверить, что квартира подходит для семьи с детьми?
Пройдите маршрут от дома до школы и садика в будний день утром. Замерьте время на часах, посмотрите, как оборудованы переходы. Зайдите в школу и садик, спросите, как идёт приём. Посмотрите двор: есть ли места для прогулок, безопасно ли выходить из подъезда. Поговорите с родителями, которые живут рядом. Спросите, как им живётся.
Что проверить в самом доме до покупки?
Пройдите дом целиком. Посчитайте лифты и квартиры на этаже. Зайдите в паркинг, посмотрите, как распределяются места. Поговорите с жильцами, которые уже заселились. Спросите про управляющую компанию, про уборку, про охрану. Посмотрите, в каком состоянии коридоры и лестницы.
Как понять, что окружение не изменится в худшую сторону?
Посмотрите открытые карты и спросите в местной администрации, что разрешено строить на соседних участках. Присмотритесь к пустырям и заборам: они могут означать будущую стройку. Проверьте, есть ли планы по изменению дорог. Поговорите с местными жителями, они часто знают больше.
Какие документы проверить перед сделкой?
Посмотрите выписку из ЕГРН, сверьте данные с тем, что видите на месте. Проверьте, нет ли обременений. Уточните, введён ли дом в эксплуатацию. Спросите, кто управляет домом и на каких условиях. Проверьте, нет ли долгов по дому. Все важные условия закрепите в договоре.
Как посчитать, выгодна ли сдача такой квартиры?
Посчитайте все расходы: покупка, ремонт, мебель, техника, содержание, налоги, возможный простой. Сравните с реальной арендной платой в этом месте. Посмотрите, за сколько сдают похожие квартиры рядом. Поговорите с риелторами. Заложите запас на неожиданности. Если цифры сходятся с запасом, решение можно принимать.
Если вы хотите разобраться в теме глубже и подобрать квартиру под сдачу без ошибок, оставьте заявку на подбор квартиры на нашем портале. Мы поможем сравнить варианты и проверить важные детали.