Ремонт в новостройке в округе Коломяги (Петербург): с чего начать

Вы купили квартиру в новостройке. Ключи уже в руках, а впереди самое интересное и самое сложное: превратить бетонную коробку в дом. Ремонт в новостройке в округе Коломяги (Петербург) начинается не с похода за плиткой и не с выбора цвета стен. Он начинается с проверки, расчётов и порядка действий. Ниже разберём, с чего стартовать, чтобы не переделывать работу дважды и не тратить деньги на ошибки.

Сначала примите квартиру, потом начинайте ремонт

Ключи получили, но это ещё не финал. Приёмка квартиры у застройщика становится отдельным этапом. От него зависит, кто будет устранять дефекты и за чей счёт. Пока вы не подписали акт, у вас есть пространство для манёвра. Как только подписали, спорные моменты решать сложнее.

Приходите на приёмку с фонариком, уровнем и рулеткой. Проверяйте стены на неровности, окна на продувание, стяжку на трещины, вентиляцию на тягу, входную дверь на плотность прилегания. Каждый недочёт фиксируйте письменно и фотографируйте. Не подписывайте акт, пока список замечаний не согласован. Если сомневаетесь в своих силах, пригласите специалиста по приёмке. Его услуги дешевле, чем ремонт перекошенной стены.

Отдельно проверьте, что именно вы покупали. В договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) есть описание отделки. Там написано, что квартира передаётся с черновой отделкой, с чистовой или вовсе без неё. От этого зависит объём работ и смета. Сверьте фактическое состояние с тем, что закреплено в договоре. Расхождения фиксируйте до подписания акта.

Разберитесь с документами на квартиру и дом

Ремонт требует бумаг. Без них вы рискуете упереться в согласования или получить штраф за самовольную перепланировку.

Получите выписку из ЕГРН на квартиру. Проверьте, что право собственности зарегистрировано на вас. Осмотрите технический план и поэтажный план. Закажите их в БТИ или у УК. На плане видно, где несущие стены, где перегородки, где стояки и вентиляционные каналы. Это ваш главный ориентир, если планируете что-то сносить или переносить.

Поинтересуйтесь в УК или ТСЖ правилами ремонта. Спросите, в какие часы разрешены шумные работы, нужен ли пропуск для бригады, есть ли требования к вывозу мусора, где можно подключаться к воде и электричеству на время работ. Уточните, нужно ли согласовывать замену окон, перенос радиаторов, устройство тёплого пола. Правила в разных домах отличаются, и лучше узнать их до старта.

Если планируете перепланировку, сразу выясните, что можно делать без согласования, а что требует проекта. Любое вмешательство в несущие конструкции и мокрые зоны над жильём соседей требует отдельного разговора с управляющей компанией и проектировщиком. Не начинайте снос до того, как получите внятный ответ.

Осмотрите квартиру и составьте дефектную ведомость

До закупок и до разговоров с бригадой пройдитесь по квартире и составьте список того, что нужно исправить и что нужно сделать. Это дефектная ведомость. В ней перечисляйте по комнатам: неровности стен и пола, перекосы окон, сколы, следы протечек, состояние вентиляции, качество стяжки.

Проверьте геометрию. Приложите уровень к стенам в нескольких местах. Промерьте рулеткой расстояния между стенами в разных точках. Если разница заметная, стены придётся выравнивать, и это отразится на смете. Проверьте углы: прямой угол встречается реже, чем кажется. От этого зависит, как ляжет плитка и мебель.

Проверьте стяжку. Простучите её, поищите пустоты, посмотрите на трещины. Если стяжка слабая, её придётся укреплять или переливать. Проверьте гидроизоляцию в мокрых зонах. Если её нет или она сомнительная, закладывайте в работы устройство гидроизоляции. Это дешевле, чем ремонт у соседей снизу.

Проверьте электрику. Узнайте, какая мощность выделена на квартиру, сколько линий подведено, есть ли заземление, как устроен ввод. Посмотрите на щиток. Если он мал или линии не хватает для вашей техники, это повод обратиться в УК и уточнить порядок увеличения мощности. Самостоятельно менять ввод нельзя.

Проверьте вентиляцию. Поднесите лист бумаги к решётке. Если лист не держится, тяга слабая. Проверьте каждый канал. Проблемы с вентиляцией решаются до чистовой отделки, иначе потом придётся вскрывать стены.

Определите, где вы находитесь, и проверьте окружение сами

Округ Коломяги большой и неоднородный. Он не сводится к одному описанию, и вам не стоит верить на слово тому, что вам рассказали. Проверьте всё сами, причём в разное время.

Начните с транспортной доступности. Пройдите маршрутом от квартиры до ближайшей остановки или станции метро в утренний час пик и вечером. Оцените, сколько времени занимает дорога и насколько она предсказуема. Проверьте несколько маршрутов и в будни, и в выходные. Если планируете ездить на машине, проедьте тем же путём в час пик. Заодно посмотрите, где можно парковаться у дома вечером.

Проверьте окружение пешком. Пройдитесь по дворам и соседним улицам в разное время: утром, вечером, в выходные. Оцените шум, освещение, состояние тротуаров, наличие людей на улице. Загляните в местные магазины и узнайте, как далеко до поликлиники, школы, детского сада. Расстояние лучше измерять шагами.

Проверьте планы по застройке вокруг. Загляните на публичную карту и посмотрите, какие участки рядом свободны и что на них планируется. Поговорите с соседями и в УК: что происходит на пустырях, не начинается ли стройка рядом, не планируется ли прокладка дороги. Спросите про планы по благоустройству. Всё, что вам обещают, фиксируйте в переписке и сохраняйте.

Отдельно проверьте дом, в котором вы купили квартиру. Посмотрите, как работает управляющая компания, как она отвечает на обращения, как содержит общие зоны. Поговорите с соседями, которые уже живут в доме. Спросите про управление, про ремонт, про проблемы. Живой разговор даст много полезного.

Составьте смету и заложите запас

Ремонт требует бюджета, и он почти всегда растёт. Смета нужна до того, как вы начнёте что-то покупать и кому-то платить.

Разделите смету на части. Работы: черновые и чистовые, отдельно электрика, сантехника, вентиляция, отделка. Материалы: отдельно грубые и отдельно финишные. Проектирование и согласования. Вывоз мусора. Логистика, подъём материалов, пропуска. Не забудьте про временное электричество и воду на период работ, если они нужны.

Пройдитесь по каждой части и посчитайте, сколько это стоит. Не берите цифры с потолка, берите актуальные цены на те материалы, которые вам нравятся. Сравните несколько вариантов. Заложите в смету запас. Его размер зависит от состояния квартиры и ваших планов, но без запаса вы рискуете остановиться на середине.

Сравните предложения бригад и подрядчиков. Просите сметы в письменном виде, с перечнем работ и материалов. Сравнивайте сумму вместе с составом работ. Иногда дешёвое предложение означает, что часть работ в него не вошла. Задавайте вопросы: что входит, что нет, как считается перерасход, как оформляются изменения.

Проверяйте подрядчиков. Смотрите, как они отвечают на вопросы, показывают ли объекты, дают ли контакты прошлых клиентов. Закрепляйте в договоре сумму вместе с порядком приёмки этапов, ответственность за сроки, порядок расчётов. Не платите всю сумму вперёд. Разбивайте платежи на этапы.

Выберите порядок работ и не переставляйте этапы

Ремонт идёт по логике. Нарушите её, и придётся переделывать.

Сначала проектирование. Даже в простом ремонте полезно нарисовать план: где будет мебель, где розетки, где свет, где сантехника. От этого зависит разводка. Ошибка на этом этапе стоит дорого.

Затем демонтаж и черновые работы. Снос перегородок, устройство новых, штробление, разводка электрики и сантехники, вентиляция. Всё это делается до стяжки и штукатурки. Если поменять местами, придётся вскрывать готовые поверхности.

Затем стяжка и штукатурка. После них стены и пол должны выстояться. Не начинайте чистовую отделку раньше, чем высохнут черновые слои. Иначе плитка отойдёт, а стены покроются трещинами.

Затем гидроизоляция мокрых зон, плитка, стяжка под чистовой пол, установка окон и дверей, монтаж сантехники, электрики, финишная отделка. Очерёдность внутри этапов зависит от вашего проекта, но общая логика такая. Проговорите её с подрядчиком письменно.

Отдельно подумайте про тепло и звук. Если квартира на первом этаже или над техническими помещениями, заложите шумоизоляцию. Если окна выходят на шумную сторону, проверьте шумозащиту. Эти работы дешевле делать в начале, до чистовой отделки.

Продумайте инженерию до чистовой отделки

Инженерия прячется под стенами и полом. Её не видно, но именно она определяет, как вы будете жить в квартире.

Электрика. Посчитайте, сколько линий вам нужно. Отдельные линии на плиту, на стиральную машину, на кондиционеры, на бойлер, если он нужен. Розетки в каждой комнате поставьте там, где они реально нужны, с запасом. Не экономьте на автоматах и на кабеле. Уточните в УК порядок замены щитка и ввода, если планируете.

Сантехника. Проверьте, где стояки, куда будете ставить мойку, ванну, душевую, стиральную машину. Продумайте, где будет коллектор. Если планируете тёплый пол, заложите его до стяжки. Согласуйте с УК замену радиаторов и переносы.

Вентиляция. Проверьте тягу в каждом канале. Если она слабая, ищите причину: засор, неправильное подключение, недостаток притока. Решайте это до отделки. В кухне и санузлах продумайте вытяжку. Не подключайте кухонную вытяжку к вентиляционному каналу без понимания, как это влияет на дом. Спросите у УК.

Кондиционирование. Заранее решите, где будут внутренние и наружные блоки. Уточните, согласует ли УК установку наружного блока на фасаде и куда его можно ставить. Сделайте это до ремонта, чтобы потом не сверлить готовые стены.

Слаботочка. Интернет, телевидение, домофон. Проверьте, что в квартиру заведено и как. Если планируете умный дом, заложите кабели заранее.

Выберите подрядчика и закрепите условия в договоре

Подрядчик становится вашим главным партнёром на несколько месяцев. От него зависят и качество, и сроки, и нервы.

Сравните хотя бы несколько предложений. Смотрите на состав работ помимо суммы. Просите сметы в письменном виде. Смотрите, как подрядчик отвечает на вопросы и реагирует на ваши замечания. Если на этапе переговоров он уклоняется и обещает на словах, это повод насторожиться.

Проверьте прошлые объекты. Посмотрите, как сделаны работы, поговорите с владельцами. Спросите, как подрядчик вёл себя на объекте, как решал проблемы, соблюдал ли сроки.

В договоре закрепите: перечень работ, материалы, сроки этапов, порядок приёмки, порядок изменений и допсоглашений, ответственность за недостатки, порядок расчётов, гарантии. Не подписывайте договор, в котором неясно, что входит в цену. Не платите всю сумму авансом. Разбейте платежи на этапы и привяжите к приёмке.

Приёмка этапов становится вашей главной защитой. Принимайте работы по этапам, фиксируйте замечания письменно и фотографируйте. Не переходите к следующему этапу, пока не приняли предыдущий. Если подрядчик торопит, это повод остановиться и разобраться.

Не забудьте про согласования и соседей

Ремонт в новостройке часто задевает соседей и общее имущество. Продумайте это заранее.

Узнайте в УК правила шумных работ и соблюдайте их. Объявите о ремонте соседям: оставьте записку или поговорите лично. Обменяйтесь контактами. Это снимет половину конфликтов. Если планируете заменить входную дверь, проверьте, не нарушает ли это общее имущество. Если хотите поставить кондиционер на фасад, согласуйте это. Если планируете перепланировку, получите согласование и оформите всё как положено.

Сохраняйте все документы по ремонту: договоры, сметы, чеки, акты. Они пригодятся при приёмке, при гарантийных обращениях и при продаже квартиры. Хорошо оформленный ремонт повышает доверие покупателя.

И последнее. Ремонт это марафон на длинную дистанцию. Не гонитесь за скоростью в ущерб порядку. Лучше потратить время на проверку и подготовку, чем переделывать готовое.

Частые вопросы

С чего начать ремонт сразу после получения ключей?

С приёмки квартиры. Проверьте состояние, зафиксируйте дефекты, не подписывайте акт, пока замечания не согласованы. Параллельно соберите документы на квартиру и узнайте правила ремонта в УК. Составьте дефектную ведомость и смету. И только после этого ищите бригаду.

Можно ли начать с чистовой отделки, чтобы быстрее заехать?

Нет. Чистовая отделка закрывает инженерию и черновые слои. Если начать с неё, придётся вскрывать готовые поверхности ради проводки, сантехники или выравнивания. Это дороже и дольше. Порядок работ: проектирование, черновые, инженерия, выравнивание, чистовая отделка.

Как проверить окружение, если я не живу в этом районе?

Приезжайте в разное время: в утренний час пик, вечером, в выходной. Пройдите маршрутом до транспорта, проверьте дорогу на машине. Пройдитесь по дворам и соседним улицам, зайдите в магазины, посмотрите, как далеко до поликлиники и школы. Поговорите с соседями и в УК. Посмотрите публичные планы по застройке рядом. Всё проверяйте сами, в разное время суток.

Нужно ли согласовывать перепланировку и замену окон?

Зависит от работ и правил дома. Уточните в УК, что можно делать без согласования, а что требует проекта. Вмешательство в несущие конструкции и мокрые зоны над соседями почти всегда требует согласования. Замену окон и перенос радиаторов тоже уточняйте. Не начинайте работы до внятного ответа.

Как не переплатить за ремонт?

Составьте подробную смету с запасом, сравните несколько предложений, проверьте подрядчиков. Смотрите на сумму вместе с составом работ. Закрепите условия в договоре, разбейте платежи на этапы, принимайте работы по этапам. Не платите всю сумму вперёд и не соглашайтесь на работы без письменной сметы.

Хотите подобрать квартиру в новостройке с понятным состоянием и удобным окружением? Оставьте заявку на подбор квартиры на нашем портале. Мы поможем сравнить варианты и выбрать то, что подходит именно вам.