Однокомнатная квартира в сданном доме у метро Площадь Мужества: как купить

Вы решили купить однокомнатную квартиру в уже сданном доме рядом с метро Площадь Мужества. Это разумный выбор: дом стоит, ключи можно получить быстро, ремонт делать сразу. Но именно на этом этапе покупатели часто теряют деньги и время. Ниже разбор по шагам: как проверить дом, район, продавца и саму квартиру, чтобы покупка прошла спокойно.

Как выбирать квартиру в готовом доме

Покупка в готовом доме кажется простой: пришёл, посмотрел, заплатил. На деле у такого сценария свои ловушки. В новостройке на этапе стройки вы видите картинку и верите в будущее. В сданном доме вы видите то, что есть. Значит, требования к проверке выше: спрятать недостатки за красивой картинкой сложнее, но и заметить их можно только внимательно.

Сданный дом означает, что объект принят. Квартира существует физически: у неё есть стены, окна, коммуникации. Зайдите внутрь, осмотрите стены, откройте кран, послушайте шум с улицы. Это ваше главное преимущество.

Ещё один плюс: вы сразу понимаете, что с домом всё в порядке или нет. Двор обжитой или пустой, подъезд в порядке или уже требует ремонта, соседи заняли свои квартиры или дом стоит полупустой. Всё это видно без посредников.

Однокомнатная квартира в таком доме это чаще всего первый дом для человека или жильё под сдачу. Определите цель покупки до того, как вы начнёте смотреть варианты. От цели зависит, что именно проверять в первую очередь.

Проверьте сам дом до того, как смотреть квартиру

Начните с дома. Приезжайте к метро и пройдитесь вокруг. Ваша задача собрать впечатление о самом здании и его окружении.

Посмотрите на фасад. Ровная ли отделка, нет ли трещин, следов протечек, тёмных пятен. Оцените состояние окон в местах общего пользования, входных групп, водосточных труб. Фасад рассказывает о качестве стройки и о том, как за домом следят.

Зайдите в подъезд. Оцените чистоту, освещение, работу лифтов, состояние лестниц. Поднимитесь пешком на несколько этажей. Так вы поймёте, как устроена лестничная клетка, есть ли запахи, слышно ли соседей.

Спуститесь в подвал или паркинг, если есть доступ. Спросите у консьержа или у любого встречного жильца, как работает управляющая компания. Задайте простые вопросы: как быстро чинят, бывают ли перебои с водой, как обстоят дела с отоплением зимой. Живые ответы соседей дадут больше полезного, чем любые бумаги.

Осмотрите двор. Посмотрите на машины, на то, где паркуются жильцы, есть ли место для прогулок, как устроены входы и выезды. Если двор закрыт, узнайте, как работает доступ. Если открыт, посмотрите, кто заходит.

Оцените окружение дома своими глазами. Выйдите к метро, пройдите к ближайшим улицам. Проверьте, где находятся магазины, аптеки, поликлиника, школа, садик. Не верьте описаниям, пройдите маршрутами сами. Особенно важно понять, как вы будете добираться до метро в разное время: утром в будни и вечером. Пройдите этот путь пешком и засеките, сколько он занимает именно у вас.

Проверьте шум. Постойте у дома в час пик и вечером. Прислушайтесь к улице, к железной дороге, если она рядом, к стройке по соседству. Откройте окно в квартире, которую смотрите, и послушайте. Тишина в квартире с закрытыми окнами ничего не говорит о том, что будет при открытых.

Как проверить продавца и право собственности

Когда дом вам подошёл, переходите к продавцу. Здесь спешка опасна.

Сначала выясните, кто продаёт квартиру. Собственник, его представитель по доверенности, застройщик, если квартира ещё не передана, или агент. Спросите напрямую, кто будет подписывать договор и на каком основании.

Попросите показать выписку из ЕГРН. Закажите её сами через МФЦ или в электронном виде, если у вас есть подтверждённая учётная запись. Так вы увидите, кто собственник, есть ли обременения, залоги, аресты. Сверьте данные в выписке с паспортом продавца. Если квартиру продаёт представитель, проверьте доверенность: она должна быть заверена нотариусом, а полномочия должны прямо включать продажу этой квартиры.

Спросите, как продавец получил квартиру. Покупка, наследство, дарение, участие в долевом строительстве. От этого зависит набор рисков. Например, при наследстве важно убедиться, что все наследники в курсе продажи. При дарении стоит понять, нет ли споров внутри семьи. При покупке у застройщика проверьте, что право собственности уже оформлено.

Уточните, зарегистрированы ли в квартире люди. Попросите справку о регистрации по месту жительства или выписку из домовой книги. Если кто-то зарегистрирован, обсудите, когда его снимут с учёта. Условие о снятии с регистрации пропишите в договоре.

Проверьте, нет ли долгов по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт. Попросите справки от УК или ТСЖ. Долги можно закрыть до сделки или закрепить в договоре, что их погашает продавец.

Если квартира куплена в браке, нужно согласие супруга. Если собственник несовершеннолетний, потребуется разрешение органа опеки. Спросите об этом прямо и попросите показать подтверждающие бумаги.

Что смотреть в самой квартире

Осмотр квартиры это отдельная работа. Приезжайте днём, чтобы было светло. Возьмите с собой фонарик, рулетку и блокнот.

Начните с входа. Оцените дверь, замки, состояние коридора. Посмотрите, как открываются и закрываются окна, есть ли щели, дует ли из них. Проверьте вентиляцию: поднесите лист бумаги к решётке, он должен прилипнуть. Включите воду в кранах, проверьте напор, температуру, работу слива. Посмотрите на трубы под раковиной и в санузле: нет ли следов протечек, ржавчины, конденсата.

Проверьте стены и пол. Ровные ли углы, нет ли трещин, следов сырости, плесени. Постучите по стенам в разных местах, послушайте звук: пустота под штукатуркой говорит о дефектах. Посмотрите на потолок, особенно в санузле.

Оцените планировку под свои задачи. Где будет спальное место, где рабочее, хватит ли места для хранения. Подумайте, как встанет мебель, как вы будете входить с коляской или с сумками. Если планируете перепланировку, узнайте у продавца, узаконены ли уже сделанные изменения. Самовольную перепланировку придётся узаконивать вам, и не факт, что это получится.

Проверьте, что в квартире есть счётчики на воду и электричество, посмотрите их показания. Спросите, как начисляются платежи, есть ли общедомовые нужды, как устроены взносы на капремонт.

Спросите про отопление. Как оно регулируется, есть ли индивидуальные приборы, какова была температура зимой. Зайдите в квартиру в холодное время, если получается: так вы почувствуете реальный микроклимат.

Как проверить район

Вы читаете статью о конкретном месте, но мы не будем рассказывать, что там есть. Проверьте всё сами, потому что ваш ежедневный маршрут не совпадает с чужим.

Составьте список мест, куда вы ходите каждую неделю: работа, метро, магазин, аптека, поликлиника, спортзал, садик или школа, если они нужны. Пройдите по этим точкам от дома пешком и на транспорте. Засеките время в утренний час пик и вечером. Сравните с тем, сколько вы тратите сейчас.

Проверьте транспорт. Посмотрите, как ходит наземный транспорт, где остановки, как часто приезжают автобусы, троллейбусы, трамваи. Оцените, удобно ли выходить из метро именно к вашему дому, нет ли сложных переходов.

Пройдите по району вечером. Оцените освещение, оживлённость улиц, обстановку. Зайдите в местный магазин, посмотрите на ассортимент и цены. Проверьте, где ближайшая поликлиника и как туда записываются. Если планируете ребёнка, узнайте про садики и школы: как устроен приём, какие адреса закреплены.

Посмотрите, что строится рядом. Пустыри, стройплощадки, планы по развитию территории могут изменить вид из окна и уровень шума. Спросите у соседей, что известно про соседние участки. Пройдите по окрестностям и отметьте, что вам нравится и что смущает.

Оцените экологию своим способом. Посмотрите на загруженность дорог, на наличие зелени рядом, на промышленные объекты. Погуляйте в разное время суток и в разные дни недели, чтобы понять ритм района.

Деньги и расчёты

Финансовую часть продумайте заранее.

Определите бюджет с запасом. Кроме цены квартиры понадобятся деньги на оформление, на возможный ремонт, на переезд, на первые платежи. Заложите резерв на неожиданности.

Если берёте ипотеку, получите одобрение до того, как начнёте торговаться. Сравните условия в разных банках, посмотрите на полную стоимость кредита, на страховки, на комиссии. Спросите, какие требования к объекту: не все банки кредитуют квартиры в некоторых домах.

Обсудите порядок расчётов. Безопаснее проводить сделку через аккредитив или через счёт условного депонирования. Так деньги переходят продавцу только после регистрации перехода права. Обговорите, кто оплачивает банковские комиссии за такую схему.

Не передавайте наличные без расписки и без понимания, за что именно вы платите. Любая предоплата должна быть оформлена письменно, с описанием квартиры и условий возврата.

Проверьте налоги. Если продавец владел квартирой меньше минимального срока, у него будет налог. Это его забота, но она влияет на готовность торговаться. Уточните, кто и как подаёт сведения.

Обсудите торг. Смотрите на аналогичные квартиры в этом же доме и рядом. Сравнивайте по состоянию, по этажу, по виду из окна. Так вы поймёте, справедлива ли цена. Аргументируйте своё предложение фактами, которые увидели сами.

Договор и приёмка

Когда дошли до договора, читайте его полностью. Не подписывайте то, что не поняли. Попросите время на изучение.

Проверьте, что в договоре точно описана квартира: адрес, этаж, площадь, количество комнат. Сверьте с выпиской из ЕГРН. Убедитесь, что совпадают данные продавца.

Закрепите в договоре всё, о чём договорились: какие вещи остаются в квартире, в каком состоянии передаётся жильё, когда продавец снимается с регистрации, кто платит долги, как проходят расчёты. Если нужно, добавьте условие о том, что продавец отвечает за скрытые недостатки.

При приёмке квартиры составьте акт. Опишите состояние квартиры, показания счётчиков, перечислите переданные ключи и документы. Сфотографируйте всё, что важно. Если обнаружили недостатки, зафиксируйте их в акте и договоритесь, как их устранят.

После регистрации перехода права получите выписку из ЕГРН с вашим именем. Проверьте, что обременения сняты, если они были. Переоформите лицевые счета в УК или ТСЖ, передайте показания счётчиков.

Частые вопросы

Можно ли купить такую квартиру без ипотеки и без агента

Да. Вы вправе провести сделку сами. Подготовьте документы, закажите выписку из ЕГРН, проверьте продавца, составьте договор. Если сомневаетесь, привлеките юриста на проверку документов и сопровождение сделки. Это дешевле, чем потерять квартиру.

Как проверить, что дом действительно сдан и в нём можно жить

Посмотрите на сам дом: есть ли жильцы, работает ли УК, подключены ли коммуникации. Попросите показать документы о вводе дома в эксплуатацию и о передаче квартиры собственнику. Загляните в подъезд и двор, поговорите с соседями. Если дом стоит, а люди в нём живут, это главный признак.

Что делать, если в квартире сделана перепланировка

Попросите показать документы на изменения. Если их нет, узнайте, можно ли узаконить перепланировку и во сколько это обойдётся. Иногда проще отказаться от варианта или заложить расходы в цену. Не покупайте вслепую.

Как понять, что цена справедлива

Сравните с похожими квартирами в этом же доме и рядом. Учитывайте этаж, вид из окна, состояние, срок владения. Посмотрите, как долго квартира в продаже. Если долго и цена не меняется, есть повод торговаться. Опирайтесь на то, что увидели сами.

Какие вопросы задать продавцу перед сделкой

Спросите, почему продаёт, кто собственник, есть ли обременения, зарегистрированные жильцы, долги, согласие супруга, документы на перепланировку. Уточните, что остаётся в квартире, когда передаются ключи, как проходят расчёты. Чем больше ясности до сделки, тем спокойнее после.

Если вы хотите пройти этот путь с поддержкой, оставьте заявку на подбор квартиры на нашем портале. Мы поможем выбрать однокомнатную квартиру в сданном доме у метро Площадь Мужества и проверить её до сделки.