Однокомнатная квартира для сдачи в аренду в округе Малая Охта (Петербург)

Однушка остается самым ходовым форматом для сдачи в наем. Такие квартиры снимают чаще любых других, они дешевле в покупке, в ремонте и в содержании. Спрос на них держится ровнее: круг арендаторов широк, от студентов до пар без детей и специалистов, приехавших в город на заработки. При этом доход приносит только та квартира, рядом с которой людям удобно жить и добираться до работы. Поэтому до сделки стоит съездить в округ Малая Охта, пройтись по нему ногами и задать себе простые вопросы. В статье разберем, что смотреть на месте, о чем спрашивать соседей, как защитить деньги при покупке и как посчитать доход без иллюзий.

Почему однушку хорошо подходит под аренду

Квартиру с одной комнатой снимают одиночки, пары без детей, специалисты на временной работе, студенты старших курсов. Такой жилец находит квартиру быстрее, чем владелец двушки или трешки, потому что людей, которым нужен именно этот формат, много.

Для хозяина это означает несколько приятных вещей. Вход в сделку дешевле, накопить и вернуть деньги проще. Ремонт обходится дешевле, мебели и техники нужно меньше, значит меньше и затрат при износе. Если решите продать, однушку тоже реализовать легче: это самый ликвидный формат жилья. Многие с нее начинают, а через несколько лет докупают вторую квартиру.

Есть у формата и минус. Доход сильно зависит от места: даже уютная квартира в доме с неудобной транспортной связью будет простаивать. Студия стоит дешевле, однако круг жильцов у нее уже, поэтому однушка считается более универсальным выбором. Порядок проверки простой: сначала округ и дорога, потом дом и двор, потом планировка и состояние самой квартиры. Ошибиться на первом шаге дороже всего.

Приезжайте в округ и проверьте дорогу сами

Один визит в погожий выходной ничего не покажет. Запланируйте несколько поездок: будний вечер, буднее утро, суббота, ясная погода и ливень. После снегопада сразу видно, как убирают дворы, а в дождь видно, куда течет вода. Пройдите пешком от места будущей покупки до ближайших остановок, продуктового магазина, аптеки, поликлиники. Засеките время на телефоне. Оцените тротуары и освещение: по дороге должно быть спокойно идти затемно.

Посмотрите на людей и дворы. Где гуляют жильцы, как выглядят площадки, есть ли рядом заброшенные здания или пустыри. Постойте в квартале вечером и прислушайтесь: тихо там или слышна дорога. Зайдите в магазин у дома: по его полкам и очередям видно, как живет район. Разговоры тоже работают. Спросите у прохожих, где тут проблемы, а где удобно гулять: люди охотно рассказывают о своем районе.

Жилец ездит на работу почти каждый день, поэтому дорогу лучше проверить вживую. Выйдите утром буднего дня в сторону деловых районов города, а вечером вернитесь этой дорогой. Посмотрите, как часто ходят автобусы и трамваи, насколько длинные очереди на остановках и насколько свободны выезды. Если поблизости есть станция метро, замерьте, как долго идти до нее пешком. Если метро рядом нет, разберитесь, как люди добираются: нужны ли пересадки и сколько времени уходит на весь путь.

Вечером посмотрите на машины у дома. Если они стоят в несколько рядов, с парковкой будут трудности, и часть арендаторов это отпугивает. Заодно оцените, как устроен въезд во двор и есть ли гостевые места.

Что нужно будущему жильцу в планировке

Чаще всего однушку снимает один человек или пара. Таким жильцам нужен компактный, но удобный дом: место для одежды у входа, санузел нормального размера, кухня, где свободно помещаются двое, светлая комната, куда встают кровать, шкаф и рабочий стол.

На просмотре все проверяйте своими руками. Встаньте у окна и посмотрите, куда оно выходит: на двор, на дорогу, на соседний дом. Закройте окно и прислушайтесь к тишине. Откройте воду и оцените напор, загляните под ванну и в шкаф у стояка. Прикиньте расстановку мебели: влезет ли шкаф, откроется ли холодильник рядом со стеной, куда встанет сушилка. Подумайте про хранение: чем меньше кладовых, тем важнее антресоли и место в прихожей.

Спросите управляющую компанию или ТСЖ, какие провайдеры заведены в дом: быстрый интернет сегодня входит в базовые ожидания жильца. Там же уточните, нет ли ограничений на сушку белья снаружи. Балкон добавляет квартире очков: там сушат белье и хранят редкие вещи. А вот крайние уровни, у самой земли и прямо под крышей, сдаются хуже. Берите их только с заметной скидкой и пониманием, кто ваш жилец.

Обойдите дом, двор и соседние участки

Осмотрите дом снаружи и изнутри. Отойдите подальше и посмотрите на фасад целиком, на входы в подвал и на кровлю: следы протечек часто видны с земли. Загляните в подъезд: чисто ли, работает ли лифт, светло ли на лестницах, пахнет ли сыростью. Поговорите во дворе с жильцами и спросите про управляющую компанию или ТСЖ: быстро ли решаются проблемы, что с горячей водой зимой, кто убирает снег. Познакомьтесь с консьержем или управляющим, если они есть: у них самая свежая информация о доме.

Обойдите дом по кругу и посмотрите по сторонам. Заборы, строительная техника, разметка или сваи на пустыре рядом намекают на будущую стройку. Спросите соседей и в районной администрации, что планируется на соседних землях: шум и пыль на годы вперед повлияют и на аренду, и на цену продажи.

Вечером проверьте двор еще раз. Горит ли свет у подъездов и на дорожках, в каком состоянии площадки, куда жильцы девают велосипеды и коляски. Посмотрите на мусорные контейнеры у дома: их вид многое говорит о порядке в квартале.

Как защитить деньги при покупке

Если берете квартиру на этапе стройки, заключайте договор долевого участия, он же ДДУ. Выбирайте схему расчетов, при которой ваши деньги лежат на отдельном счете и уходят застройщику только после передачи ключей: при задержках вы не останетесь и без дома, и без денег. Прочитайте договор до подписания: даты передачи квартиры, компенсация за просрочку, порядок приемки, срок устранения недоделок. Договор должен пройти государственную регистрацию, обычно это делают через МФЦ. Платите только через счет из договора, наличные из рук в руки оставьте в прошлом. Сохраняйте всю переписку с продавцом и застройщиком, она может пригодиться.

Если дом готов, проверяйте продавца. Закажите свежую выписку из ЕГРН и убедитесь, что человек вправе продавать квартиру и что на ней нет обременений. Попросите документы об отсутствии долгов за услуги дома. Наследство и продажа по доверенности требуют особой внимательности. Если квартиру продают по переуступке, убедитесь, что прежний покупатель полностью рассчитался.

На приемке возьмите независимого эксперта. Фиксируйте каждую недоделку в акте и указывайте срок исправления. Сверьте площадь квартиры с обмерами БТИ: от этого зависит итоговая цена. Окончательный расчет привязывайте к подписанию акта передачи.

Считаем доход без иллюзий

Сначала узнайте, за сколько продают похожие однушки рядом. Сравните предложения с одним состоянием: без отделки, с отделкой, готовые к заселению. Так вы поймете, честную ли цену просит продавец конкретной квартиры. Разница между соседними домами бывает заметной, и стоит разобраться, за что именно просят доплату.

Потом оцените наем. Позвоните по объявлениям о сдаче и спросите, давно ли квартира ищет жильца и сколько человек ее смотрели. Долгий простой означает завышенную цену либо слабое место: дорогу, дом, планировку.

Годовой доход считайте пессимистично. Вычтите время на поиск первого жильца, простой между арендаторами, налог с дохода, обновление мебели, замену техники и мелкий ремонт. Чистый доход за год разделите на цену покупки и получите срок возврата денег. Сравните результат с квартирами других округов города. Если возврат заметно дольше, чем у аналогов, ищите причину или отказывайтесь.

Ремонт и меблировка под арендатора

Арендатор решает за несколько минут просмотра. Ему подходит нейтральный свежий ремонт: светлые стены, немаркий пол, простая мебель без вычурности. Дорогая отделка в наеме себя не оправдывает: следы жизни появляются быстро, переплачивать за нее жилец не станет.

Ставьте крепкое и легко заменяемое. На кухне достаточно базового набора техники: плита, холодильник, стиральная машина. Положите хороший матрас и добавьте запас света в комнатах: это дешевые вещи, которые жильцы ценят. Технику выбирайте простую, с меньшим числом электроники и поломок. Мебель берите стандартную, чтобы при поломке купить такую же без долгих поисков. Оставьте жильцу папку с инструкциями к технике: мелочь, которая снижает число звонков.

Перед показом уберите личные вещи, добавьте текстиль и пару живых растений. Фотографии для объявления делайте при дневном свете и показывайте квартиру честно: жилец, которого обманули красивыми фото, съедет первым же сезоном. Дубликат ключей отдавайте только проверенному человеку, основной запас держите у себя.

Сдавать самому или отдать в управление

Самостоятельная сдача экономит деньги и требует времени. Показы, отбор жильцов, договор найма, мелкий ремонт, вопросы по услугам дома: все это займет вечера и выходные. Взамен вы держите руку на пульсе и быстро решаете проблемы. Раз в несколько месяцев заглядывайте сами или просите знакомых: так дом не запустится.

Управляющие компании найма берут часть дохода, зато сами ищут жильцов и общаются с ними. Это разумно, если вы живете далеко или у вас несколько квартир. В любом случае заключайте письменный договор найма, составляйте опись имущества и берите обеспечительный платеж. Договоритесь заранее, кто платит за услуги дома и интернет, и пропишите это в договоре. Отношения с УК или ТСЖ по дому останутся на вас, как и взносы на содержание общего имущества. Заранее выясните, можно ли платить и передавать показания удаленно, чтобы не ездить ради каждой мелочи.

Частые вопросы

Купить квартиру на этапе стройки или готовую?

Готовая квартира проще и предсказуемее: посмотрели, оформили, заселили жильца. Вариант на этапе стройки дешевле на входе, но доход начнется позже, а даты передачи иногда сдвигаются. Если берете стройку, выбирайте того продавца, чьи прошлые дома вы видели своими глазами, и закрепите сроки и компенсации в договоре.

Как понять, что квартиру будет легко сдать?

Посмотрите объявления о сдаче рядом: при живом спросе свежие варианты исчезают быстро. Поговорите с соседями и с теми, кто уже сдает неподалеку. Пройдитесь по предложениям и отметьте квартиры, которые подолгу висят. Спрос проверяется звонками и прогулками, особая экспертиза тут не нужна.

Что важнее для жильца: вид из окна или дорога?

Дорога, потому что она нужна каждый день. Вид радует первые дни, а удобный маршрут до работы влияет на решение продлить найм. Лучший вариант сочетает оба преимущества, но при выборе смотрите сначала на транспорт.

Нужен ли ремонт перед сдачей?

Минимально необходимый. Свежие стены, исправная сантехника, рабочая техника и чистота дают быстрое заселение. Дорогой стиль здесь лишний, а запущенность отпугивает. Заложите расходы на приведение квартиры в порядок в расчет дохода, тогда цифры останутся честными.

Как проверить надежность застройщика?

Пройдитесь по его сданным домам в городе и поговорите с жильцами. Спросите, соблюдались ли даты, как принимали квартиры, как вел себя дом в первые годы. Живая обратная связь от людей полезнее любых описаний.

Квартира под наем приносит доход тогда, когда проверена каждая деталь: округ, дорога, дом, договор и расчет. Если хотите сэкономить время, оставьте заявку на подбор квартиры: мы соберем варианты в нужном вам округе, вместе проверим их и проведем вас от первого просмотра до подписания договора и передачи ключей.