Вы присматриваете евродвушку в новостройке в Металлострое и думаете о сдаче в аренду. Логика понятна: посёлок рядом с городом, жильё там дешевле, чем в центре, а значит, арендатор найдётся быстрее. Но покупка под сдачу прощает мало ошибок. Одна неверная ставка на планировку, на дом или на окружение, и квартира простаивает месяцами, а вы платите за неё из своего кармана. Эта статья о том, как проверить объект своими руками и глазами, прежде чем подписывать договор. Конкретных улиц и адресов я касаться не буду. Лучше покажу, на что смотреть и какие вопросы задавать на месте.
Начните с того, кого вы хотите поселить
Евродвушка устроена так: есть спальня и большая кухня-гостиная, за счёт которой площадь кажется просторнее. Для аренды это удобный формат. Его любят пары, молодые семьи, люди, работающие из дома. Но прежде чем считать доход, опишите для себя портрет будущего жильца. Кто он? Один человек или двое? С животным или без? Приезжий специалист на год или семья надолго?
От этого зависит всё. Если вы целитесь в пару без детей, вам важна кухня-гостиная и близость к транспорту. Если в семью с ребёнком, на первый план выходит тихий двор и удобные подходы к остановке. Если в человека, работающего из дома, важен интернет и тишина за стеной. Запишите этот портрет на бумаге. Дальше вы будете проверять квартиру и дом именно на соответствие ему.
Разберитесь с планировкой до покупки
Приходите в квартиру с рулеткой и замеряйте сами. Кухня-гостиная в евродвушке бывает удобной, а бывает вытянутой кишкой, где не поставить ни диван, ни обеденный стол. Проверьте, помещается ли двуспальная кровать в спальню и остаётся ли проход вдоль стены. Посмотрите, куда встанет шкаф. В маленькой евродвушке каждый сантиметр на счету, и ошибка в планировке превращает квартиру в неудобную.
Спросите про мокрые зоны. Уточните, где проходит вентиляция, как устроена разводка труб. Загляните в санузел: тесно или просторно, есть ли место под стиральную машину. Для арендатора стиральная машина в квартире важна. Если её некуда поставить, вы теряете часть аудитории.
Изучите окна. Спросите, на какую сторону они выходят, и оцените сами, сколько света в комнатах днём. Посмотрите на высоту потолков и толщину стен. Тонкая стена между вашей квартирой и соседской сулит слышимость, а это частая причина жалоб жильцов.
Проверьте дом и двор своими ногами
Застройщика не слушайте. Идите во двор и смотрите сами. Постойте там утром и вечером в разные дни. Посмотрите, где паркуются машины, есть ли место для машины арендатора. Пройдите от подъезда до мусорных контейнеров, до детской площадки, до ближайшей остановки. Замерьте путь шагами. Если от дома до транспорта идти долго, это отпугнёт часть жильцов.
Поговорите с людьми во дворе. Спросите у консьержа или у жильцов соседних домов, как обстоят дела с управляющей компанией, как быстро реагируют на протечки, как отапливают зимой. Зайдите в подъезд и оцените чистоту, освещение, состояние лифтов. Если подъезд запущен, арендатор это заметит и сделает вывод обо всём доме.
Осмотрите сам дом снаружи. Спросите, из чего построены стены, как устроена крыша, есть ли в доме подвал и как его используют. Спросите, как работает вентиляция в квартире. В новостройке эти вопросы важны не меньше, чем планировка. Если дом только что сдан, проверьте, устранены ли строительные недоделки, нет ли следов протечек на потолке и стенах.
Изучите окружение и отбросьте обещания
Не верьте словам о том, что рядом будет всё. Стройте картину сами. Пройдитесь пешком по окрестностям и отметьте, где магазины, аптеки, поликлиника, школа, детский сад. Измерьте расстояние до них шагами и засеките время в пути. Зайдите в магазин и посмотрите ассортимент и часы работы. Позвоните в поликлинику и узнайте, как прикрепляют жителей и сколько ждать приёма.
Проверьте транспорт. Сядьте на автобус или электричку и посмотрите, сколько идёт дорога до ближайших станций метро и до центра. Сделайте это в час пик, в будний день. Поезжайте в сторону работы вашего предполагаемого жильца. Если дорога занимает слишком много времени, арендатор будет искать квартиру ближе.
Прогуляйтесь по вечерам. Посмотрите, шумно ли во дворе, не гуляет ли шумная компания у подъезда, не работает ли рядом что-то, что мешает спать. Загляните на местный рынок или в торговый центр и оцените, как выглядит публика. Это подскажет, кому захочется здесь жить.
Спросите про всё, что связано с деньгами
До сделки выясните, какая плата за содержание жилья и как она может меняться. Спросите у управляющей компании, какие ещё платежи взимаются с собственника. Уточните, как начисляют плату за отопление: круглый год или только в сезон. Зимой отопление съедает заметную часть арендной платы, и жильцы это чувствуют.
Спросите про счётчики. Проверьте, стоят ли они на воду, на электричество, на газ. Если нет, вам придётся ставить их самим, а это расходы. Выясните, как передают показания и кто этим занимается.
Обсудите налоги. Сдача квартиры приносит доход, и с него нужно платить. Спросите у знакомого бухгалтера или в налоговой, как это устроено и какие есть варианты. Просчитайте заранее, сколько останется у вас после платежей, и не считайте доходом всю сумму аренды.
Продумайте ремонт и мебель под аренду
Арендатор не оценит дорогой ремонт, но заметит дешёвый. Задача в том, чтобы сделать просто, прочно и без излишеств. Стены в нейтральных тонах, пол, который легко мыть, сантехника без украшений, но исправная. Не экономьте на сантехнике и электрике: их поломки оборачиваются вызовами мастеров и ссорами с жильцами.
Мебель подбирайте простую и крепкую. Диван, который раскладывается и легко чистится. Шкаф с запасом места. Стол, за которым можно и поесть, и поработать. Кровать в спальню. Стиральная машина. Холодильник. Плита. Этого набора хватает большинству жильцов.
Не вкладывайтесь в хрупкие вещи и дорогую технику. Арендатор не будет обращаться с ними бережно, как с собственными. Всё, что вы поставите, должно переживать несколько лет использования. Оставьте в квартире инструкции по бытовой технике и правила дома, чтобы жильцу было проще.
Посчитайте аренду, а потом проверьте ставку рынком
Сначала сложите все расходы. Квартплата, налог, ремонт, мебель, страховка, простои между жильцами. Прибавьте к этому возможные поломки. Вычтите расходы из предполагаемой арендной платы и посмотрите, что осталось. Если остаётся мало, ставка выбрана неверно или квартира слишком дорога.
Проверьте рынок сами. Посмотрите объявления о сдаче похожих квартир рядом, посмотрите фотографии и условия. Поговорите с местными риелторами и спросите, за сколько реально сдают похожие квартиры и сколько времени ищут жильца. Не берите за ориентир самую высокую ставку, которую увидели, берите среднюю.
Подумайте про простой. Новая квартира не сдаётся в первый день. Заложите в расчёт время на поиски жильца и на уборку между ними. Если вы закладываете слишком оптимистичные сроки, ваша доходность окажется иллюзией.
Что закрепить в договоре с арендатором
Договор защищает обе стороны. Запишите в нём, кто платит за квартплату и коммунальные услуги, как часто вы будете приходить с проверкой, что будет при поломке техники. Оговорите, можно ли держать животных и курить в квартире. Пропишите правила возврата залога и порядок передачи ключей.
Сделайте опись имущества и сфотографируйте всё до заселения. Это убережёт вас от споров при выезде. Передавайте квартиру по акту, где перечислено состояние стен, пола, мебели и техники. Так вы будете знать, что изменилось спустя год.
Спросите у юриста, как правильно составить договор найма. Не берите шаблон из интернета без проверки. Условия должны соответствовать ситуации: срок, порядок оплаты, ответственность за ущерб. Подписывайте с жильцом лично.
Частые вопросы
Как понять, что квартира подойдёт для сдачи ещё до покупки?
Проверьте транспорт, магазины и тишину во дворе своими ногами. Замерьте путь до остановки и до ближайших нужных мест. Поговорите с местными и узнайте, за сколько сдают похожие квартиры. Если окружение подходит вам самим, оно, скорее всего, подойдёт и арендатору.
Стоит ли брать евродвушку вместо студии или полноценной двушки?
Всё зависит от вашей аудитории. Евродвушка подходит парам и людям, работающим из дома. Студия дешевле, но жильцы быстро из неё уезжают. Полная двушка дороже для вас и для арендатора. Смотрите, какие квартиры рядом пользуются спросом, и выбирайте под этот спрос.
Как проверить дом, если он только что сдан?
Осмотрите подъезд, двор и саму квартиру. Поищите следы протечек, трещины, проверьте, как работает вентиляция. Спросите про управляющую компанию и её отзывы у жильцов. Поговорите с теми, кто уже живёт в доме, о том, какие проблемы появились после заселения.
Что важнее для арендатора: ремонт или расположение?
Для большинства жильцов расположение важнее. Люди готовы терпеть простой ремонт, если дорога до работы удобна. Дорогой ремонт не спасёт квартиру, до которой долго добираться. Сначала проверьте окружение, потом думайте про отделку.
Как защитить себя от простоев квартиры?
Не завышайте ставку и не ждите жильца слишком долго. Проверьте рынок и поставьте цену на уровне похожих квартир. Сделайте хорошие фотографии. Подготовьте квартиру к заселению заранее. И заложите в расчёт несколько недель простоя, чтобы не остаться без денег в самый неподходящий момент.
Если вы хотите пройти весь путь без ошибок и получить подборку квартир, которая подойдёт под сдачу в аренду, оставьте заявку на нашем портале. Мы подберём варианты под вашу задачу и поможем сравнить их по важным для вас параметрам.