Двухкомнатная квартира в новостройке за деньги банка выглядит простой сделкой. Выбираете дом, подаёте заявку, получаете одобрение, подписываете бумаги. На деле всё сложнее. Ошибка на любом шаге стоит денег и нервов. Разберём по порядку, как подготовиться к покупке в Фрунзенском районе, чтобы не пожалеть потом.
Начните с себя, а затем выбирайте квартиру
Многие начинают с просмотра объявлений. Это приятно, но неправильно. Сначала посчитайте свою финансовую опору. Банк смотрит на ваш доход, на другие кредиты и на то, сколько остаётся после обязательных платежей. Соберите справки о доходах за несколько месяцев вперёд. Проверьте кредитную историю. Её можно запросить бесплатно в бюро кредитных историй, и лучше сделать это заранее, чтобы успеть исправить ошибки.
Отдельно отложите деньги на первоначальный взнос и на сопутствующие расходы. Взнос обычно покрывает часть цены квартиры, но не всю сделку. Добавьте сюда страхование, услуги оценщика, нотариуса, госпошлину, возможное вознаграждение посредника, расходы на ремонт и мебель. Сумма набегает заметная, и банк эти траты в кредит не включит.
Определите параметры квартиры до просмотров
Пока вы не решили, что именно ищете, любой просмотр сбивает с толку. Запишите свои требования на бумаге. Сколько комнат и какого размера. Нужна ли кухня-гостиная или отдельная кухня. Какие этажи вам подходят, а какие нет. Важен ли вид из окна, сторона света, наличие балкона или лоджии. Есть ли требования к санузлу, кладовой, гардеробной.
Отдельно продумайте сценарий жизни. Готовы ли вы к ремонту или ищете квартиру с отделкой. Сколько времени готовы ждать заселения. Планируете ли жить сами или сдавать. Всё это влияет на выбор дома и на условия ипотеки.
Параметры дома тоже важны. Сколько квартир на этаже, сколько лифтов, как устроен двор. Хотите ли вы закрытую территорию или открытую. Нужна ли парковка. Есть ли требования к высоте потолков и к планировке. Запишите и это.
Изучите ипотечные условия без спешки
Банков много, и условия у них разные. Сравнивайте несколько предложений сразу. Смотрите на размер ставки, но не только на неё. Смотрите на срок, на требования к первоначальному взносу, на условия страхования, на комиссии, на возможность досрочного погашения без штрафов. Читайте, как банк считает платёж при изменении ставки, если такое предусмотрено.
Отдельно уточните, работает ли банк с новостройками и на каких условиях. Некоторые кредитные организации дают особые программы для домов от конкретных продавцов. Проверяйте, что вы попадаете в нужную категорию. Не полагайтесь на слова менеджера: попросите показать условия в письменном виде.
Про досрочное погашение спросите прямо. Бывает, что часть платежей идёт в счёт процентов, и досрочка не так выгодна, как кажется. Уточните, можно ли снижать платёж или срок, и что выгоднее в вашем случае.
Заранее узнайте, какие документы банк попросит по квартире. Обычно это договор с продавцом, подтверждение оплаты, выписка из ЕГРН после регистрации. Соберите этот перечень и держите его под рукой. Так вы не потеряете время на этапе сделки.
Проверьте сам район на месте
О Фрунзенском районе ходит много разговоров. Одни хвалят, другие ругают. Слушать чужие мнения можно, но решение принимайте по своим наблюдениям. Приезжайте в район в разное время. Утром в будни, вечером после работы, в выходной. Так вы увидите, как район живёт в обычные дни.
Пройдитесь пешком от дома до метро, до остановок транспорта, до ближайших магазинов. Засеките, сколько времени уходит на дорогу. Проверьте, как далеко до работы и до мест, куда вы ездите регулярно. Посмотрите на дорожную обстановку в часы пик. Оцените, есть ли во дворе место для машины вечером.
Прислушайтесь к шуму. Проезжая часть рядом, стройка по соседству, железная дорога, трамвайные пути. Всё это слышно по-разному в разное время. Приходите и слушайте сами.
Проверьте инфраструктуру своими глазами. Есть ли рядом детский сад, школа, поликлиника, аптека. Не верьте общим словам, дойдите до них и посмотрите, как они выглядят. Уточните, как туда записываются и есть ли места.
Подберём квартиру под ваш бюджет
Оставьте телефон. Пришлём подходящие варианты в WhatsApp или Telegram.
Изучите дом и продавца по открытым источникам
Соберите сведения о застройщике сами. Посмотрите, какие дома он уже сдал. Съездите к готовым объектам и оцените, как они выглядят спустя время. Поговорите с жильцами, если получится. Спросите про качество, про управляющую компанию, про проблемы, которые всплыли после заселения. Люди охотно делятся опытом.
Проверьте, как идут дела у продавца сейчас. Ищите новости, судебные дела, отзывы. Смотрите, не было ли задержек с другими домами. Не полагайтесь на один источник: сравните несколько. Если что-то настораживает, выясните подробности, прежде чем вносить деньги.
Отдельно разберитесь, кто именно продаёт квартиру. Продавец может быть самим застройщиком или другой организацией. Уточните, на каком основании она продаёт. Спросите, как оформлены права на землю и на дом. Посмотрите, есть ли разрешение на строительство и на ввод.
Изучите проектную документацию, которую вам покажут. Смотрите планировки, смотрите, где проходят коммуникации, где стоят несущие стены, какие окна. Сверяйте то, что видите на бумаге, с тем, что есть на площадке. Если дом уже построен, пройдите по квартире и проверьте всё сами.
Разберитесь с договором до подписания
Договор читайте полностью, вдумчиво. Задавайте вопросы и просите пояснения. Если что-то непонятно, берите паузу. Подписывать в спешке нельзя.
Смотрите, что в договоре сказано о сроках передачи квартиры. Смотрите, что будет, если сроки сдвинутся. Есть ли ответственность продавца и в каком размере. Проверьте, как описана отделка: что именно входит, из каких материалов, кто отвечает за качество.
Уточните, как оформляется право собственности. Кто подаёт документы, в какие сроки, за чей счёт. Спросите, как проходит приёмка квартиры: кто участвует, можно ли пригласить своего специалиста, что делать при обнаружении недостатков.
Если в сделке участвует банк, согласуйте с ним проект договора заранее. Банк может внести свои правки. Лучше узнать об этом до подписания, чем после.
Подготовьте деньги и страховку
Ипотека требует порядка в деньгах. Первоначальный взнос должен быть готов и подтверждён. Уточните у банка, какие документы нужны для подтверждения взноса. Это может быть выписка со счёта, справка о доходах, другие бумаги.
Отдельно разберитесь со страхованием. Банк обычно требует застраховать квартиру. Иногда добавляется страхование жизни и здоровья. Уточните, обязательно ли это и на каких условиях. Сравните предложения нескольких страховых компаний. Не берите первое попавшееся.
Проверьте, как банк перечисляет деньги продавцу. Бывает, что сумма идёт частями или через аккредитив. Уточните, кто платит за банковские операции и сколько это стоит. Заложите эти расходы в бюджет.
Не забудьте про оценку квартиры. Её проводит оценщик, которого одобряет банк. Уточните, кто выбирает оценщика и кто платит. Закажите оценку заранее, чтобы не задерживать сделку.
Пройдите приёмку внимательно
Приёмка квартиры в новостройке это отдельный этап. Приходите на неё с готовностью фиксировать недостатки. Возьмите с собой рулетку, фонарик, блокнот. Проверьте окна, двери, стены, потолки, полы. Проверьте, работают ли розетки, вода, канализация, вентиляция. Откройте и закройте все краны, проверьте, нет ли протечек. Посмотрите на стыки, на углы, на швы.
Если сомневаетесь в своих силах, пригласите специалиста по приёмке. Его услуги стоят денег, но помогают найти то, что вы пропустите сами. Специалист составит список замечаний, с которым вы обратитесь к продавцу.
Все недостатки фиксируйте письменно. Не подписывайте акт, пока не убедились, что замечания внесены. Согласуйте сроки устранения. Держите копии всех бумаг у себя.
Частые вопросы
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса
Такие программы встречаются, но условия по ним обычно жёстче. Ставка выше, требования к доходу строже, а сумма кредита больше. Проверьте, подходит ли вам такая программа по платежу. Если нет, копите взнос заранее. Иногда взнос можно заменить другой квартирой в залог, но это отдельная сделка со своими сложностями.
Что делать, если банк не одобряет кредит
Причин может быть несколько: недостаточный доход, плохая кредитная история, слишком большая сумма кредита, ошибки в документах. Проверьте свою кредитную историю, исправьте ошибки. Уменьшите запрашиваемую сумму или увеличьте первоначальный взнос. Попробуйте другой банк. Иногда помогает привлечение созаёмщика.
Как проверить застройщика, если о нём мало информации
Смотрите на уже сданные дома. Съездите к ним, поговорите с жильцами. Ищите новости и судебные дела по названию организации. Смотрите, как давно она работает. Если сведений совсем мало, это повод насторожиться. Задавайте вопросы продавцу и просите подтверждающие бумаги.
Нужен ли юрист при покупке квартиры в новостройке
Юрист не обязателен, но полезен. Он проверит договор, найдёт спорные условия, подскажет, что исправить. Если вы не уверены в своих силах, лучше привлечь специалиста. Услуги юриста стоят денег, но помогают избежать ошибок, которые обойдутся дороже.
Что делать, если квартиру сдали с задержкой
Смотрите, что сказано в договоре про сроки и ответственность. Направьте продавцу письменную претензию с требованием устранить нарушение. Сохраняйте копии всех обращений. Если продавец не реагирует, обращайтесь в суд. Ведите переписку письменно, чтобы у вас были доказательства.
Если вы дошли до этого места и поняли, что подготовка требует времени и сил, не спешите. Покупка квартиры в ипотеку это шаг, который стоит делать с холодной головой. Оставьте заявку на подбор квартиры на нашем портале. Мы поможем разобраться с параметрами, проверить район и подготовить документы к сделке.