Вы присматриваете большую квартиру для семьи. Дом уже сдан, ключи можно получить почти сразу. Звучит удобно. Но именно на сданных домах покупатели чаще всего теряют бдительность. Разберём по шагам, что проверить и как оформить покупку без ошибок.
Начните с задачи
Подумайте, как вы будете жить в новой квартире: сколько комнат нужно, где поставить рабочий стол, хватит ли места для детей и хранения. Сначала разберитесь в своих повседневных сценариях, затем открывайте объявления.
Прежде чем листать предложения, сядьте и напишите на листе, зачем вам четыре комнаты. Кому нужны отдельные спальни. Нужен ли кабинет. Планируете ли вы принимать гостей с ночёвкой. Будет ли жить старшее поколение. Ответы сразу отсекут половину вариантов.
Дальше решите, что для вас критично. Вид из окна. Сторона света. Наличие балкона или лоджии. Высота потолка. Количество санузлов. Место для стиральной машины и сушилки. Место для хранения колясок и велосипедов. Запишите это в два столбца: обязательное и желательное. С таким списком вы не позволите уговорить себя на компромисс, о котором потом пожалеете.
Отдельно подумайте про бюджет. Сюда входят отделка, мебель, переезд, оформление, возможные работы по электрике и сантехнике. Четырёхкомнатная квартира требует больше мебели и техники, чем маленькая. Считайте полную сумму.
Проверьте дом до просмотра квартиры
Сданный дом значит, что дом введён в эксплуатацию. Но это не значит, что в нём всё хорошо. Начните с открытых источников и звонков.
Позвоните в управляющую компанию. Спросите, кто обслуживает дом, какова плата за содержание, какие работы уже выполнены, какие планируются. Уточните, есть ли вопросы к застройщику по гарантии. Спросите про долги по дому и про то, как начисляют платежи за места общего пользования.
Поговорите с жильцами. Лучше всего зайти во двор вечером буднего дня и в выходной утром. Люди во дворе расскажут о доме много важного. Спросите, как работает отопление зимой, есть ли проблемы с водой, как быстро реагирует управляющая компания, как обстоят дела с парковкой, что слышно от соседей.
Посмотрите, как выглядит двор и подъезды через полгода после сдачи. Свежий ремонт в подъезде может скрывать проблемы. Если дом сдан давно, состояние общего имущества покажет, как управляют домом.
Проверьте, как обстоят дела с землёй вокруг. Что за участки рядом, кто ими владеет, что там планируют строить. Это можно уточнить в открытых источниках и на публичных слушаниях. Если рядом пустырь, узнайте его судьбу заранее.
Как выбрать квартиру внутри дома
В сданном доме вы видите всё своими глазами. Пользуйтесь этим.
Приходите на просмотр в разное время. Утром, днём, вечером. В будни и в выходные. Так вы поймёте уровень шума, освещённость и то, как работает двор.
Проверьте окна. Откройте и закройте каждое. Посмотрите на створки, на уплотнители, на фурнитуру. Проверьте, не дует ли. Включите свет в тёмное время суток и посмотрите, что видно снаружи и что видно изнутри.
Походите по квартире босиком или в носках. Почувствуйте, ровный ли пол. Проверьте, нет ли скрипов. Посмотрите на стены и потолки: нет ли следов протечек, трещин, перекосов. Загляните в санузлы: как сделана гидроизоляция, как выведены трубы, есть ли доступ к стоякам.
Включите воду и посмотрите напор. Проверьте, как уходит вода из раковины и ванны. Откройте электрощит и посмотрите, сколько автоматов, как промаркированы линии, есть ли запас по мощности. Для четырёхкомнатной квартиры это важно: много техники, возможно, тёплые полы, кондиционеры.
Проверьте вентиляцию. Поднесите лист бумаги к решётке. Он должен прилипать. Если не прилипает, вентиляция работает плохо.
Посмотрите на планировку с точки зрения жизни. Где будет стоять кухня. Хватит ли места для обеденного стола. Где стиральная машина. Где сушилка. Где хранение. Не нужно ли будет двигать стены. Если нужна перепланировка, уточните, какие работы допустимы, а какие требуют согласования.
Подберём квартиру под ваш бюджет
Оставьте телефон. Пришлём подходящие варианты в WhatsApp или Telegram.
Проверьте дом на соответствие вашим ожиданиям
Вы купили не только квартиру. Вы купили двор, подъезд, соседей и управление. Проверьте это так же внимательно.
Прогуляйтесь по всем этажам. Посмотрите на лестницы, лифты, мусоропровод, если он есть. Проверьте, как работает лифт, как быстро приезжает, есть ли грузовой лифт. Для четырёхкомнатной квартиры грузовой лифт важен: мебель и техника большие.
Посмотрите на парковку. Сколько мест, как они распределены, есть ли подземный паркинг, как туда попасть, сколько стоит место. Спросите у жильцов, хватает ли мест вечером.
Проверьте, как устроен вход в дом. Есть ли консьерж, как работает домофон, есть ли видеонаблюдение. Спросите, как принимают курьеров и гостей.
Оцените инфраструктуру вокруг своими ногами. Пройдите до ближайшей остановки, до магазина, до поликлиники, до школы и садика, если они вам нужны. Посмотрите на дороги и переходы. Оцените, как вы будете добираться до работы. Проверьте это в час пик.
Загляните в местные чаты и на форумы. Там обсуждают проблемы дома и района. Читайте критически, но обращайте внимание на повторяющиеся жалобы.
Соберите сведения о продавце и квартире
К моменту просмотра у вас на руках должен быть пакет сведений. Запросите выписку из ЕГРН на квартиру. В ней будет собственник, обременения, аресты. Сверьте данные продавца с паспортом. Если собственников несколько, все должны участвовать в сделке или дать заверенное согласие.
Если квартира куплена в браке, уточните режим имущества. Потребуйте согласие супруга, если оно нужно. Если собственник несовершеннолетний, нужны разрешение органов опеки и согласие законных представителей. Если собственник по доверенности, проверьте саму доверенность и её полномочия.
Спросите, как продавец получил квартиру. Покупка, наследство, дарение, приватизация. От этого зависит набор документов и риски. При наследстве нужны свидетельство о праве на наследство и подтверждение, что другие наследники не претендуют. При дарении стоит понять, не была ли сделка притворной.
Проверьте, нет ли в квартире зарегистрированных лиц. Запросите выписку из домовой книги или справку о регистрации. Если кто-то зарегистрирован, обсудите снятие с учёта до сделки или закрепите условие в договоре.
Уточните долги. Запросите справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт, плате за содержание. Проверьте, нет ли долгов по электроэнергии, воде, отоплению. Долги должны быть погашены до сделки или учтены в цене.
Если квартира в залоге у банка, сделка идёт по особой схеме. Уточните порядок снятия обременения и не переводите деньги до того, как это произойдёт.
Сделка: как не потерять деньги и квартиру
Самый безопасный способ расчётов при покупке на вторичном рынке или у собственника в сданном доме это аккредитив или счёт эскроу. Деньги замораживаются и переходят продавцу только после регистрации перехода права. Обсудите это с продавцом заранее. Если он против, спросите почему.
Не передавайте наличные без расписки. Любая передача денег должна быть оформлена письменно. Указывайте сумму, дату, основание и подписи.
Договор купли-продажи составляйте подробно. Опишите квартиру так, чтобы её нельзя было перепутать. Укажите порядок передачи, сроки, состав имущества, которое остаётся. Если в квартире остаётся мебель или техника, перечислите её. Если продавец что-то забирает, перечислите это тоже. Зафиксируйте состояние квартиры на момент передачи. Фотографии с датой помогут.
Если квартира покупается у застройщика в сданном доме, вы заключаете ДДУ или договор купли-продажи. Внимательно прочитайте, что входит в стоимость, какие работы выполнены, какие нет. Уточните порядок передачи ключей, гарантийные обязательства, порядок устранения недостатков. Всё, что важно для вас, закрепите в договоре письменно.
Приёмку квартиры проводите внимательно. Возьмите с собой специалиста или хотя бы внимательного друга. Проверьте всё по списку: окна, двери, стены, полы, потолки, сантехнику, электрику, вентиляцию, отопление. Составьте акт с перечнем недостатков и сроками их устранения. Не подписывайте акт, если не согласны с состоянием квартиры.
После сделки зарегистрируйте право собственности. Без регистрации вы не станете полноправным собственником. Сохраните все документы по сделке.
Что проверить по дому и району самостоятельно
Вам не нужны чужие обещания. Вам нужны факты. Проверьте их сами.
Пройдите район пешком в разное время. Утром посмотрите, как выходят люди на работу. Вечером посмотрите, как возвращаются. В выходной посмотрите, чем занят двор. Оцените, насколько вам комфортно в этой среде.
Проверьте транспорт. Дойдите до остановок и станций. Посмотрите расписание и интервалы. Прокатитесь в час пик. Оцените, сколько времени занимает дорога до важных для вас мест.
Проверьте инфраструктуру. Зайдите в магазины, аптеки, поликлинику, школу, садик. Посмотрите, как они выглядят и как там организован приём. Поговорите с людьми. Спросите, как они оценивают район.
Проверьте экологию. Посмотрите на карту города и найдите рядом промышленные зоны, магистрали, свалки, очистные сооружения. Прогуляйтесь и оцените запахи и шум. В разное время суток.
Проверьте планы развития района. Загляните на публичные слушания и в открытые источники. Узнайте, что планируют строить рядом. Новая дорога или развязка может изменить жизнь в доме как в лучшую, так и в худшую сторону.
Частые вопросы
Можно ли купить четырёхкомнатную квартиру в сданном доме без ипотеки
Да, можно. Вам понадобится подтверждение источника средств у продавца и банка. Если сумма крупная, банк может задать вопросы о происхождении денег. Подготовьте документы заранее. Расчёты проводите через аккредитив или счёт эскроу.
Что важнее проверить: документы или саму квартиру
И то и другое. Документы без осмотра квартиры не спасут от плохого состояния. Осмотр без документов не защитит от проблем с правом собственности. Сначала соберите сведения о продавце и квартире, затем осмотрите её и проверьте дом.
Как понять, что дом хорошо управляется
Поговорите с жильцами и с управляющей компанией. Посмотрите на состояние подъездов, двора, лифтов. Проверьте, как быстро реагируют на заявки. Спросите про планы работ и про долги. Хорошее управление видно по мелочам.
Нужен ли юрист при покупке
Если вы покупаете впервые и сумма для вас крупная, юрист поможет. Он проверит документы, составит договор, подскажет порядок расчётов. Если вы уверены в своих силах, хотя бы покажите документы знакомому юристу. Ошибка в сделке стоит дороже консультации.
Что делать, если после приёмки нашли недостатки
Зафиксируйте их в акте и передайте продавцу или застройщику письменно. Укажите сроки устранения. Если недостатки серьёзные, не подписывайте акт приёмки до их устранения или до согласования порядка работ. Сохраняйте фотографии и переписку. При необходимости обращайтесь за помощью к юристу.
Хотите подобрать четырёхкомнатную квартиру в сданном доме в округе Ивановский без ошибок? Оставьте заявку на подбор квартиры на нашем портале. Мы поможем сравнить варианты, проверить документы и подготовиться к сделке.